Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya “değerleme” denir.
Bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise “değer” denir.
Değerleme Prosesi “Gayrimenkulün değeri ile ilgili kanaatin oluşturulabilmesi için kullanılan sistematik bir prosedürdür.”
1.1. Değerleme Yapılırken Dikkat Edilecek Hususlar
- Dünyaca kabul görmüş analiz ve tekniklerin kullanılması,
- Nitelik/kullanım/fayda/gelir ve pazar koşullarının dikkate alınması,
- Deneyim ve bilgi birikimleri ile bunların harmanlanması,
- Minimum hata payı ile raporlanması, “Belli bir tarihe dayanması” gereklidir.
- Değerleme taleplerinde en yaygın talep Net Bugünkü Değer çalışmalarıdır, bu bağlamda;
- Gayrimenkul mülkiyetinin/projesinin ileride yaratacağı faydaların bugünkü değeri hesaplanabilir veya geçmişe yönelik değerleme çalışmaları yapılabilir.
1.2. Değeri Etkileyen Ekonomik Faktörler
Günümüzde değeri etkileyen birçok unsur vardır. Bunlardan en önemlileri:
- Arz-talep ve rekabet unsuru,
- İkame Edilebilme yani aynı işlevi gören benzer mülklerin bulunurluğu,
- Gayrimenkul çevresi ile dengesi;
- İçsel ve Dışsal Çevresi ile Uyum ve Kendi İçindeki Uyumu (İyi Gayrimenkul Yanındaki Kötünün Değerini yükseltir veya tersi )
- Dış Etkenler, ekonomik beklentiler
- Piyasanın Getiri Beklentileri ve Değişim
- Parselasyon (arazinin şekli , yapı yapılabilme kabiliyeti)
- Tevhit ,Edilme veya Bölünme Kabiliyeti
- Kullanışlılık
- Nadir bulunup bulunmadığı
- Ulaşılabilirlik, görünebilirlik
- Yerine ve gayrimenkul cinsine göre ulaşım imkanlarından yararlanma
- Arzu edilirlik(arzu edilen daha değerlidir)
1.3. Değerleme İle İlgili Yasal Düzenlemeler
Ülkemizde Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketlerin listeye alınması, listeden çıkartılması konularında yasal olarak Sermaye Piyasası Kurulu yetkilidir. Kurul, bu şirketlerin ortaklarının, yöneticilerinin ve bu şirketlerde çalışacak değerleme uzmanlarının niteliklerine ilişkin esasları belirleyerek şirketlerin faaliyetlerini sürdürürken uyacakları kurallar düzenler,
Kurulun yetkisi sadece Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerlemesi hizmeti verecek şirketler üzerinde olup, bu kapsamın dışındaki gayrimenkul değerleme şirketlerinin Kurul düzenlemelerine uymak gibi bir zorunluluğu yoktur.
Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, 12.01.2017 tarihinde 29946 sayılı Resmi Gazete’ de yayınlanan “Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” kapsamında değerleme hizmetinin finansal kurumlar tarafından nasıl ve ne şekilde alınacağını yasal düzenlemeye bağlamış durumdadır.