Tapu ve Kadastro Müdürlükleri’ nde yapılan, muafiyet ve istisnalar dışındaki tüm alım satım işlemleri tapu harcına tabidir. Tapu harçları 2024 yılı için alıcı ve satıcı için ayrı ayrı gayrimenkulün değerinin yüzde 2’ si olarak belirlenmiştir.
Bir taşınmazın birden fazla değerinden söz edilebilir. Emlak beyan değeri, ekspertiz değeri, gerçek satış değeri…vb. Emlak beyan değeri aksi belirtilmemiş ise, bir taşınmazın asgari değeri olarak hesaplanmaktadır. Ekspertiz değeri, gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan ekspertiz raporundaki değerdir. Gerçek satış değeri ise alıcı ve satıcının pazarlıkları sonucu anlaşmaya vardıkları değerdir. Genellikle emlak beyan değeri daha düşük bir değerdir. Eğer basiretli, istekli ve bağımsız bir alıcı ile satıcı, adil bir piyasa ortamında, çevresel faktörlerden etkilenmeden bir pazarlık gerçekleştirmiş, anlaşmaya varmış ise genellikle ekspertiz değeri il anlaşmaya varılan değeri birbirine yakın olacaktır.
Tapu devrinde taşınmazın hangi değeri beyan edilmelidir?
Taşınmazın satış aşamasında tapuda görevli memur, taşınmazın emlak beyan değerini istemektedir. Ancak bu durum, tapu harcı emlak beyan değeri üzerinden hesaplanacak anlamına gelmemektedir. Tapuda beyan edilecek satış değeri, emlak beyan değerinden fazla olabilir, ancak daha düşük olamaz. Tapuda satış için başvuru aşamasında görevli memura taşınmazın gerçek satış değeri beyan edilmelidir.
Yani tapu devirlerinde yukarıda tanımı yapılan, taşınmazın gerçek satış değerinin beyan edilmesi gerekmektedir.
Bir taşınmazın devir işlemi Tapu Müdürlüğü tarafından, ödenen vergiyle ilgili denetlemeler ise Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılmaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı ve Tapu Müdürlükleri, Belediyeler, diğer resmi kuruluşlar ile özel sektör arasında sürekli veri akışı bulunmaktadır. Örnek olarak Tapu Müdürlüğü’ nden satışı yapılan bir taşınmaz için emlak beyan değeri, tapuda beyan edilen değer, bankadan kullanılan kredi miktarı, bankadan çıkışı yapılan nakit tutar gibi bilgilerin tamamına Gelir İdaresi Başkanlığı’ nın erişim imkanı bulunmaktadır.
Devri yapılan bir taşınmazın değerinin, düşük harç ödemek için düşük beyan edilmesi durumunda, Gelir İdaresi Başkanlığı yukarıda örnekleri verilen şekillerde gerekli tespitleri yapmaktadır. Eksik beyan edilen değerden kaynaklı harç kayıpları cezalı olarak tahsil edilmektedir.
Ceza, tarh edilecek tapu harcı için, alıcı ve satıcı olmak üzere ayrı ayrı harcın % 25’i oranında vergi ziyaı cezası şeklinde kesilmektedir.
Örnek;
2024 yılı içerisinde 1.000.000-TL bedelle anlaşmaya varılan bir konutun emlak beyan değeri 500.000-TL ve tapudaki satış değerinin de 500.000-TL beyan edildiği varsayılırsa,
- Tapuda ödenen harç alıcı için 500.000-TL x 2/100 = 10.000-TL
- Tapuda ödenen harç satıcı için 500.000-TL x 2/100 = 10.000-TL ‘ dir.
(döner sermaye hariç)
Vergi Dairesi tarafından durumun tespiti durumunda eksik ödenen harç
- 1.000.000 TL- 500.000 TL = 500.000 TL fark,
- Eksik ödenen harç alıcı için 500.000-TL x 2/100 = 10.000-TL
- Eksik ödenen harç satıcı için 500.000-TL x 2/100 = 10.000-TL
Ayrıca % 25 vergi cezası dahil alıcı için 2.500-TL, satıcı için 2.500- TL daha harç ödenmesi gerekmektedir.
Ayrıca aradan zaman geçmesi durumunda, gecikme zammı, enflasyon düzeltmesi gibi ceza miktarını artıran çeşitli hesap kalemleri daha eklenebilmektedir.
Çoğu zaman, satışı kaynaklı problemler, konu hakkında bilgi sahibi olmama, tapu memurunun beyan değerini sormayıp doğrudan emlak beyan değerini baz alması, ya da düşük harç çıkması için kasıtlı olarak taşınmazın değeri düşük beyan edilebilmektedir. İşlem tamamlandıktan sonra, ‘tapu harcı pişmanlık beyannamesi’ ile eksik ödenen harç için gerekli düzeltme işlemlerinin yapılabilmesi sağlanmıştır. Ancak bunun için işleme ilişkin vergi dairesi tarafından inceleme işlemlerine başlanmaması şartı bulunmaktadır.