Soru Cevaplarla Perakende Sektörüne Bakış
Son dönemde perakendecilerle yaşanan sorunlar nedeniyle ciro üzerinden kira sisteminin yaygınlaştığı ifade ediliyor. Sizin gözleminiz nedir bu konuda?
Son dönemde döviz kurlarındaki ciddi artışlar, perakendecilerin baz kira rakamlarını olumsuz yönde etkilemiştir. AVM yatırımcıları da bu durumda baz kira tahsilatlarında yaşanabilecek sorunlara karşılık kira indirimleri, kur sabitlemeleri gibi çözümlere ile kiracılarını olumsuz piyasa koşullarında koruma yoluna gitmektedir. Ciro kirası ile ödeme yapılması gerek avm sahibi gerekse perakendeci için güvenli bir çözüm olarak gözükse de, sabit kira gelirleri AVM ler için oldukça önemlidir. Bazı perakendecilerin ise son dönemde ciro kirası için maksimum tavan bir kira belirleyip, sözleşme ile kendilerini koruma altına aldıklarını görülmektedir.
Ciro-kira oranı hangi seviyede tutulmalı?
Alışveriş merkezlerinde her bir mağaza için ödenen kiranın mağazanın cirosuna oranı effort rate (ödenebilirlik oranı) olarak ifade edilmektedir. Bu oran alışveriş merkezlerinde yer alan mağazaların kategorilerine göre değişmektedir. Genel bir kabul olarak %8-%10 arasında effort rate makul kabul edilebilir. Bu sebeple sürdürülebilir AVM için, perakendecilerin ciro ve kira rakamları arasındaki dengenin optimum noktada kalması gerekmektedir.
Son dönemde AVM’lerde yeme içme alanlarının arttığını görüyoruz. Bu trend devam ediyor mu? Öne çıkan yeni kategoriler, yeni trendler nelerdir?
Yeme-içme alanlarındaki büyüme ve konseptlere bakılacak olursa, ziyaretçilerin iklim koşullarına uygun olarak tasarlanmış, açık-kapalı alanlara sahip yeme içme alanlarında vakit geçirmeyi talep ettikleri görülmektedir. Son dönemde AVM’lerde özellikle yeme-içme alanlarında açık cadde/sokak algısı yaratan konseptlerin tercih edildiği görülmektedir.
AVM’lerde metrekare olarak alanı daralan noktalar hangileri? Ne kadarlık gerileme oldu?
AVM’lerde süpermarket, DIY ve elektronik marketlerin büyük alan kiralamalarından vazgeçip, daha küçük ve verimli alanlara geçmek istedikleri görülmektedir. Son dönemde ciro ve baz kira rakamları kadar önem arz eden bir durumda da ortak alan giderleri ve bu giderlerin tahsilat oranlarıdır. Büyük metrekareli alan kiralayan market, DIY, elektronikmarket gibi perakendecilerin ortak alan katılım paylarına sınırlama getirdikleri bilinmektedir. Bu sebeple bu mağazalara düşen işletme giderlerinin bir kısmı AVM yatırımcısına kalmaktadır.