Yıllara Göre Gayrimenkul Sektörü Nereden Nereye Geldi?

Son 15 yılda gayrimenkul sektörü  nereden nereye geldi?

Konut Satışları

Yıllar itibariye konut satışlarına baktığımızda, satışların özellikle 2013 itibariyle diğer yıllara kıyasla yüksek bir artış gösterdiğini görüyoruz. Yılda ortalama 1.250.000 adet konut satıldığı söylenebilir. Aylık bakıldığında ayda ortalama 100.000-110.000 konut satılıyor. Satılan iki konuttan neredeyse biri konutta gayrimenkulün ilk el değiştirmesi anlamına gelen ilk satış. Görünen o ki alım tercihlerinde yeni konutlar daha ön plana çıkıyor.

İpotekli satışlara bakacak olursak 2016 senesinin ilk iki ayında ipotekli konut satışları, toplam konut satışlarının %30,6‘sıyken, bu sene aynı dönemde gerçekleşen toplam satışlar içinde ipotekli satışların oranı %37,9‘a yükseldi. Yükselişte düşen faiz oranlarının ve ekonomiyi canlandırmak için yapılan kampanyaların etkili olduğunu söyleyebiliriz.

Sektörün önümüzdeki dönem gelişimi ve dönüşümünü nasıl görüyorsunuz?

Her ne kadar 2016 senesinde kritik eşiği geçmiş olsak da, 2017 yılı da  zorlu bir yıl olacağının sinyallerini verdi. Gayrimenkul sektöründe yatırım ortamını iyileştirmek gerekli. Bu sektör çok dövüldü ama bir o kadar da ekonomiye destek veren, ayakta tutan bir sektör. Çok ciddi sektörel düzeltmelere ihtiyaç var. Ama bu düzenlemelerin iyi çalışılarak yapılması gerekli, yoksa sektör tıkanacak. Bugün erişilebilir fiyatlı konut üretilemiyor, oysa ülkenin konuta ihtiyacı var. Özellikle vergi ve mevzuat düzenlemeleri ve bunların getireceği teşviklerle sektör canlanabilir. Kentsel dönüşümde de ciddi yapısal sorunlar var. Bugünkü çözümlerin hepsi palyatif yani anlık, bunlar sektörü dinamik tutmak için gerekliydi ve doğru zamanda, doğru şekilde yapıldı. Ama geleceği nasıl kazanacağız, gayrimenkule olan ilgiyi nasıl koruyacağız?

Konut fiyatlarında eskisi gibi artış beklemiyorum. Özellikle markalı konutlarda. Yabancılara gelince zaten çok büyük bir yatırım yapmıyorlar. Konut bazında bakarsak 2017 yılı  şubat sonu itibariyle yıllık kümüle yapılan toplam konut satışının sadece %1.37’si yabancıya yapılıyor. Aynı dönemde bu oran geçen sene %1.64’tü. Bizim için önemli evet, ama esas iç piyasa önemli. En büyük alıcı sonuçta içeriden geliyor. Dolayısıyla onların erişebileceği konutu üretebilmeliyiz. Ticari yabancı yatırımcılar şu anda Türkiye‘de temkinliler. Sonuçta tüm dünyada yükselen bir milliyetçilik ve içe kapanma görüyoruz. Bu durum dinamikleri de etkiliyor. Bizim orta vadede kendi kendimizi nasıl ivmelendirmemiz lazım, bunu tespit etmeli ve gerekenleri yapmalıyız. Aksi durumda inşaat sektörü en alt gelir seviyesini bünyesinde barındıran bir sektör. Burada işsizliğin artması ciddi sorunlar olarak bizlere dönecektir.

2016’da başlamıştı, ama 2017 senesinde artık kesin olarak “satış fiyatı” değil “ödeme planı” konuşulacak. Metrekare fiyatı 6.000 TL üzerindeki konutlarda alıcı daha temkinli olacak. Satışa yönelik cazibeli özel kampanyalar göreceğimiz bir yıl olacağını düşünüyorum. Yeni konut projeleri 2016 senesindeki kadar fazla olmayacak. Öte yandan, erişilebilir fiyatlı konutların, ikinci el konutların el değiştirmeye devam ettiğini göreceğiz. Büyük ihtimalle satışlar 2016 senesinden az olmayacak, yabancıları ise daha az göreceğiz.

Sektörün 2023 hedefleri hakkında bilgi vermeniz mümkün mü? Sektörün 2023 yılına konut üretim hedefi size göre ne kadar olmalı?

GYODER’in 2012 senesinde hazırlamış olduğu Gayrimenkul Sektörü Öngörüler 2023 raporuna göre;

Konut İhtiyacı Öngörüleri (Bin)

Kaynak: GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü Öngörüler 2023, 2012

GYODER’in çalışmasına göre 3 farklı sebepten konut ihtiyacı doğmaktadır.

- Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı

- Kentsel dönüşüm kaynaklı

- Yenileme kaynaklı

Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı konut ihtiyacı

Gyoder’in çalışmasında nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı konut ihtiyacı hane halkı sayısındaki artışa göre yapılmaktadır. Örneğin 2017 senesinde hane halkı 412 bin daha artacağından, bu kadar konut ihtiyacı daha gerekecektir.

Kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı

Çalışmada ruhsatsız, bina yaşını doldurmuş ve riskli yapı kategorisindeki konut sayısı yaklaşık 5.3 milyon olarak tespit edilmiştir. Yenilenmesi gereken bu konutların %40’ının kentsel dönüşümle yenileneceği belirtilmiş, 2023 yılına kadar da her yıl yaklaşık 200 bin konutun kentsel dönüşümle yenilenebileceği kabul edilmiştir.

Yenileme kaynaklı konut ihtiyacı

Yine aynı çalışmada, 2023 yılına kadar 50 yaş ve üzeri konut stoku tespit edilmiş, 0,5 katyası kullanılarak ne kadarının yenileme yöntemiyle üretileceği hesap edilmiş, çıkan sonucun da bir kısmının kentsel dönüşüm kaynaklı ihtiyaca ayrıldığı düşünülerek, her sene için 50 bin gibi bir rakam kabul edilmiştir.