Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi’nde kiralar hangi seviyelerde şu anda?
İstiklal Caddesi’nde Taksim Meydanı’ndan Tünele doğru gittikçe dükkan kiralarının daha uygun olduğu görülüyor. Dolar üzerinden kiralanan dükkanlarda birinci bölgede kiraların 135-270 dolar/m2 civarlarında olduğunu görürken ikinci bölgede kiralar 35 dolar/m2’ye kadar düşüyor.
Bağdat Caddesi’ne baktığımızda dükkan kiraları Çatalçeşme’de aylık 150-560 TL/m2 arasında değişiyor. Vakko ve Boyner arasında kalan kısımda bulunan dükkanlar için aylık ortalama 300 - 490 TL/m2 kira talep ediliyor. Boyner’den Caddebostan tarafına doğru gidildiğinde kirası 100-625TL/m2’ye arasında değişen dükkanlar görebiliyoruz.
Ne kadarlık bir gerileme oldu kiralarda son üç ayda? Neden geriledi rakamlar?
Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi cadde perakendeciliği açısından iki önemli lokasyon. Ancak karakteristik olarak farklı olduklarını baştan söylememiz gerekiyor. Bağdat Caddesi marka karması, lokasyonu, yaya trafiği yanı sıra araç trafiğinin de olduğu, orta-üst ve üst gelir grubuna hitap eden önemli bir cadde. İstiklal ise İstanbul’un tarihi ilçelerinden Beyoğlu’nda yer alan tarihi yapıların yer aldığı, yerli yabancı turistler tarafından tercih edilen, araç trafiğine kapalı bunların yanı sıra cadde perakendeciliği açısından önemli caddelerimizden biri.
İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi gibi önemli perakende caddelerinde boş olan mağaza sayısındaki artış geçen yaz başında başladı ve şu anda artarak devam ediyor. Mağazaların boşalması haliyle kiralara da yansıyor. Bu duruma gelinmesinde yüksek kira rakamları birinci neden. Ancak talep edilen kira rakamlarının yüksekliği yeni bir durum değil. Dolulukların azalması boşalan dükkan sayısındaki artış ise özellikle son yıllarda gündemde. Bundaki en büyük etki artık dükkanların satış ve cirolarının eskiye oranla gerilemiş olması. Cirolardaki bu gerileme artık kiraların yüksek gelmesine ödemede zorlanmalarına neden oluyor.
Son dönemde ülkemizde ve dünyada yaşanan terör olaylarının etkisiyle yerli yabancı turist sayısındaki fark edilir azalma, ayrıca tüketicinin alım-satımda frene basması ciroların düşmesinin temel nedenleri. Ayrıca Bağdat Caddesi örneğinde farklı bir durum da söz konusu. Kentsel dönüşümün etkisi ile 25-50 yaş arası nüfusun dönüşüm süresince bölgeden uzaklaşması, inşaat faaliyetleri nedeniyle yaşanan görüntü kirliliği ve otopark sıkıntısı nedeniyle caddedeki yaya trafiğinin azalması da cirolara olumsuz yansıyor. Öte yandan, perakendeciler Bağdat Caddesi’nde eski binaların altında dükkan kiralamaktan korkuyorlar. Çünkü kentsel dönüşüme girip yıkılacağı endişeleri var. Haksız da değiller. Genel tablo itibariyle son bir yılda her iki caddedeki kiralamalarda %20-25 kira düşüşü görüyoruz.
Bu gerileme devam eder mi? 2017 sonuna kadar kiralar hangi sevilerde kalır?
Caddelerdeki dükkanlarda ortalama 5-6 aylık bir sürenin sonunda mal sahipleri yaklaşık %20-25’lik bir indirimle yeni kiralamalar gerçekleştirebiliyor. 2017 yılı sonuna kadar perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılı süreci atlatabilmesi için mal sahiplerinin kira beklentilerini geriye çekmesi, kentsel dönüşüme girme ihtimali olan binalarda kirasız dönem önerilerinde bulunması gerekli. Sektör kur sabitlemesi ve kazan-kazan ilkesine göre kiralama sistemi uygulanmalı. Aksi takdirde boş dükkan sayısı daha da artacak ve bunun kiralara yansıması elbette olacaktır.
Bu iki caddeye yeni girmeyi planlayan marka var mı? Kimler bu markalar?
Yakın zamanda Watsons Bağdat Caddesi Şaşkınbakkal’da yeni mağazasının açılışını yaptı. Ama bunun yanında birçok markanın caddeleri terk ettiği de bir gerçek.
Dolar, euro sabitleyip TL’ye geçen oldu mu?
Perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılı süreci atlatabilmesi için mal sahiplerinin kira beklentilerini geriye çekmesi şart. Sektör kur sabitlemesi ve kazan-kazan ilkesine göre kiralama sistemi ihtiyacı duyuyor. Caddelerdeki kiralık mağazaların artık TL üzerinden kiralanmaya çalışıldığını görüyoruz.