Hem alışveriş merkezlerinde hem de İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi gibi önemli perakende caddelerinde boş olan mağaza sayısındaki artış geçen yaz başında başladı ve şu anda artarak devam ediyor. Bu duruma gelinmesinde yüksek kira rakamları tabii ki birinci neden. Ancak talep edilen kira rakamlarının yüksekliği yeni bir durum değil. Dolulukların azalması, boşalan dükkan sayısındaki artış ise özellikle son yıllarda gündemde. Bundaki en büyük etken artık dükkanların satış ve cirolarının eskiye oranla gerilemiş olması ve artan dolar kurlarıyla birlikte kiraların yükselişi. Cirolardaki bu gerileme artık kiraların yüksek gelmesine, ödemede zorlanmalarına neden oluyor
Son dönemde ülkemizde ve dünyada yaşanan terör olayları etkisiyle yerli yabancı turist sayısındaki fark edilir azalma, ayrıca tüketicinin alım-satımda frene basması ciroların düşmesinin temel nedenleri. Ayrıca Bağdat Caddesi örneğinde farklı bir durum da söz konusu. Kentsel dönüşümün etkisiyle 25-50 yaş arası nüfusun dönüşüm süresince bölgeden uzaklaşması, inşaat faaliyetleri nedeniyle yaşanan görüntü kirliliği ve otopark sıkıntısı nedeniyle caddedeki yaya trafiğinin azalmasının da cirolara olumsuz yansıdığını görüyoruz. Öte yandan, perakendeciler Bağdat Caddesi’nde eski binaların altında dükkan kiralamaktan korkuyorlar. Çünkü kentsel dönüşüme giripyıkılacağıendişeleri var ve haksız da değiller. Son dönemde caddedeki kiralamalarda %20-25 kira düşüşü görüyoruz. Ayrıca mal sahipleri kiracılarına eğer binaya yıkım kararı çıkarsa yıkılıncaya kadar belli bir süre kirasız dönem de öneriyorlar.
Perakende caddelerinde boşalan dükkanlarda ve AVM’lerin kiracı kaybetmeye başlamasında artan dolar kurlarıyla birlikte kiraların yükselişinin etkisi kaçınılmaz. Bunun yanı sıra, ülkemizdeki ve dünyadaki terör olayları sonucunda yerli yabancı turist sayısındaki belirgin düşüş ve ülkedeki ekonomik belirsizliklerin perakendeci cirolarına olumsuz yansımalarının da boşluk oranlarının artmasında en az kurlar kadar etkili olduğunu söyleyebiliriz.
Öncelikle AVM’lerin kiracı karması oluştururken ve süreç içinde yeniden kiralama işlemleri yapılırken kiracı karmasını pazar analizi doğru yapılarak oluşturmaları gerekli. Ayrıca kiraların belli bir baz ilave ciro kirası ile oluşturulması lazım. AVM sahibi işletmesini başarılı yapmalı ki bu dönem sağlıklı geçilebilsin.
Sadece tek taraflı bakış açısı olmamalı. Tarafların kazancı paylaşacağı kira modelleri oluşturulmalı. Tabii burada finans kurumları da devreye giriyor. AVM’lerin finansmanını finans kurumları karşılıyor. Böyle zor dönemlerde geri ödemelerde yapılandırma yapmaları gerekli ki, AVM kiraları da yeni gelirlere göre yeniden yapılandırılabilsin. Aksi durumda yatırımcının toplayamadığı kiraya dayalı bir banka finansmanı geri ödemesi olur ki, bu da ilave sermaye gerektirir. Bu tür yapılandırmalar sayesinde döviz kurlarının beklenilenin üzerindeki artışı karşısında kur sabitlemeye gidilmesi ve gerektiğinde kira rakamlarında süreli kira indirimine gidilmesi sektörü rahatlacaktır.
2016-2018 AVM Potansiyeli Analizi Raporumuzun sonuçlarına göre, 2018 yılında neredeyse 30 ilimizin alışveriş merkezi konusunda doygunluğa ulaşmasını bekliyoruz. Bu iller içinde Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Kayseri, Muğla gibi büyük şehirler olduğu gibi Aydın, Nevşehir, Van, Sivas gibi Anadolu şehirleri de bulunuyor. İstanbul’un ise 2018 yılında hala AVM ihtiyacı olacağını öngörmekteyiz. İhtiyaç analizleri nüfusla doğru orantılı olduğu için en çok ihtiyacın da İstanbul’da olduğunu görmekteyiz. Alışveriş merkezi yatırımı yapılırken kaç metrekareye ihtiyaç olduğuna bakılmalı ve ona göre büyüklükte ve ihtiyaç olan perakende alanlarına yönelik AVM’lerin planlaması yapılmalıdır.
Perakende sektörü ekonomik, siyasi belirsizliklerden doğrudan etkilenen bir sektör olmasına rağmen, doğru fizibilite yapılarak doğru büyüklük, konsept ve modelle hayata geçirilen projelerin devamlılığının olacağını düşünüyoruz. Ancak bu dönemde bu bileşenleri sağlamak kolay değil. Bu nedenle sektörün en az 2-3 sene beklemeye gireceğini söyleyebiliriz.
Perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılı süreci atlatabilmesi için mal sahiplerinin kira beklentilerini geriye çekmesi, kentsel dönüşüme girme ihtimali olan binalarda kirasız dönem önerilerinde bulunması gerekli. Sektör, kur sabitlemesi ve kazan-kazan ilkesine göre kiralama sistemi ihtiyacı duyuyor.
Bir başka enteresan veri de genellikle yerli alışveriş merkezi yatırımcılarının yabancı yatırımcılara göre çok daha anlayışlı oldukları ve kira sabitlemesi, kur indirimi gibi konularda daha esnek oldukları. Sektör toparlandığında bu dönemlerde perakende yatırımcısına destek vermeyen AVM’ler yeni yatırım yaparken kiracı bulmakta zorlanacak.
Gayrimenkul açısından kiralamalarını çok daha dikkatli yapmalılar. Yabancı para kiralaması yapmak durumundaysalar, daha da dikkatli kiralama yapıp kiranın bir kısmını cirolarına bağlamaya çalışmalılar. Ama bunların teoride kolay, pratikte gerçekleştirilmesi zor hedefler olduğunu da kabul etmek gerekli.
Cansel Turgut Yazıcı
Eva Gayrimenkul Değerleme
Genel Müdür