Gebze İzmir Otoyolu geçtiği bölgeler arasında en çok nereleri değerlendirdi?
BURSA BÖLGESİ ANALİZİ
Yapımına 2010 yılında başlanmış olan ve toplamda 427 Km olarak projelendirilen Gebze İzmir Otoyolunun yaklaşık 150 Km kısmı Bursa il sınırı içerisinde kalmaktadır. Bursa sınırlarında kalan yaklaşık 110 km kısım Osmangazi Köprüsü’nün tamamlanmasından sonra kullanıma açılmıştır. Bu bölüm Bursa İl Merkezinin kuzey bölgesine kadar bağlantıyı sağlamaktadır. Orhangazi, Gemlik, Çağlayan, Nilüfer-Mudanya, Görükle bölgelerinde çıkışlar bulunmaktadır. 2.faz olarak yapımı halen devam etmekte olan 40 km bölümde ise Karacabey Çıkışı inşa edilecektir.
Karacabey İlçesinin doğu ve güney bölgelerinde, Mustafakemalpaşa İlçesinin batı bölgesinde, Orhangazi İlçesinin kuzey, doğu ve güney bölgelerinde, Gemlik İlçesinin güney bölgelerinde, Nilüfer İlçesinin kuzeybatı, Mudanya ilçesinin güney bölgesinde otoyol güzergahının belli olmasıyla arsa, arazi, tarla m2 birim fiyatlarında artışlar meydana gelmiştir. Otoyol projesinin hayata geçmesi için bölge genelinde kamulaştırmalar yapılmıştır. Belirlenen kamulaştırma bedellerinin bölge sakinlerinin taleplerini karşılayacak seviyede olduğu öğrenilmiştir. Bu sebeple bölgede daha önce gerçekleşen alım-satım bedellerinin üzerinde kamulaştırma rayiçleri belirlenmiş ve olası itirazlar engellenerek kamulaştırma süreci hızlanmıştır. Kamulaştırma sürecinde belirlenen rayiçlerin de etkisi ile Orhangazi, Mustafakemalpaşa, Nilüfer ilçelerinde yer alan tarım alanlarının m2 birim fiyatlarında 2 kata kadar artışlar olduğu tespit edilmiştir.
Otoyol projesinin 2. Fazının olduğu Karacabey-Nilüfer arasında yer alan bölgedeki artışlar devam etmektedir. Ancak Otoyolun hali hazırda hizmet verdiği diğer bölgelerde spekülatif haberler yerini gerçeklere bırakmıştır. Bölgelerde arsa-arazi fiyatları optimum seviyeye ulaşmış ve bölgede piyasa normallerinde artışlar gözlemlenmeye başlamıştır.
Bursa ili, hem sanayi hem ticaret potansiyeli açısından önemli bir büyükşehirdir. Bursa il merkezi genelinde son 3 senede gerçekleşen değer artışları, şehirde yapılan yatırımların yanı sıra, Otoyol projesinin çevre yolu olarak kullanılması ve şehirlerarası ulaşımın hızlanması ile ilişkilendirilebilir. Otoyol projesinin bu değer artışlarındaki oransal ağırlığı net olarak hesaplanamamaktadır. Ancak Otoyol projesinin şehir merkezindeki değer artışlarına etkisinin günümüz itibari ile azaldığı tahmin edilmektedir.
(BALIKESİR BÖLGESİ ANALİZİ)
Yapımına 2010 yılında başlanmış olan ve toplamda 427 Km olarak projelendirilen Gebze İzmir Otoyolunun yaklaşık 109 Km kısmı Balıkesir il sınırı içerisinde kalmaktadır. Balıkesir sınırlarında kalan ve 2.faz olarak yapımı halen devam etmekte olan 29 kilometrelik Balıkesir kuzey kavşağı ile batı kavşağı arasının bu yıl sonuna doğru açılması beklenmektedir. Kalan kısmının ise 2019 yılında hizmete açılacağı düşünülmektedir. Bu alan içerisinde kuzeyden güneye doğru sıralandığında gerek acele kamulaştırma kararı sonrasında gerekse otoyol projesi ile birlikte değer kazanan yerleşimler ayrıntılı olarak şu şekilde sıralanabilir.
Susurluk ilçesi başta olmak üzere; Yahyaköy, Karapürçek, Yağcı, Balıklı, (Yağcı-Balıklı bölgesinde otoban çıkışı vardır) Yeni Mahalle, Söğütçayır, Ömerköy ve Demirkapı mahalleleri
Balıkesir ili Altıeylül ve Karesi İlçeleri; Yeniköy, İbirler (Yeniköy ve İbirler’de Otoban çıkışı vardır), Karakol, Ortaca, Ovacık, Aktarma, Bakacak, Naipli, Aliağa, Dallımandıra, Ertuğrul ve Kuyualan mahalleleri
Savaştepe ilçesi başta olmak üzere; (Savaştepe’de otoban çıkışı vardır.) Meryemdere, Yunakdere, Söğütçük, Soğucak, Mecidiye, Akpınar, Kurudere, Karacalar, Sarıbeyler, Karaçam, Yeşilhisar mahalleleri olarak sıralanabilir.
Otoyol projesi ile birlikte sayılan yerleşimlerde otoyol projesinin bağlantı ayağı ve otoyol girişlerinin bulunduğu özellikle Balıkesir kuzey ve batı girişlerine yakın yerleşimler ile Susurluk ve Savaştepe ilçelerinde bulunan bağlantı ayaklarına yakın bölgelerde ciddi değer artışı gözlenmiştir. Değer artışının en fazla olduğu bölgeler Balıkesir İli kuzey ve batı girişlerine yakın İbirler, Naipli, Bakacak, Aliağa ve Dallımandıra mahalleleri olarak sıralanabilir. Söz konusu yerleşimlerde ortalama olarak değer artışının 2-2,5 kat olduğu, ayrıca Susurluk ilçesi ve Savaştepe ilçesi bağlantı ayaklarına yakın bölgelerde aynı oranda artışın olduğu gözlenmektedir. Görülen bu artış kamulaştırma bedelleri ile başlamış olup yaklaşık 2 senede yukarı doğru ivme kazanarak devam etmiştir. Ancak bu dönemde oluşan ekonomik daralma ile değer artışının durağanlaştığı gözlemlenmiştir. Yolun faaliyete geçmesi ile piyasa rayiçlerinin optimum seviyeye kadar artarak dengeleneceği düşünülmektedir.
Otoyol projesinin tamamlanması ile birlikte bu bölgelerde değer artışının piyasa normallerinde süreceği değerlendirilmektedir. Söz konusu otoyol projesinin önemli bir noktasında bulunan Balıkesir iline olan talepte artış olmuştur. Gerek basından gerekse belediye yetkililerinden alınan bilgiler İstanbul'da Organize Sanayi Bölgelerindeki birçok firmanın üretim için Balıkesir'den yer alımı yaptıkları yönündedir. Otoyol ile lojistik problemlerin çözüleceği düşünülerek, tesisler için Balıkesir bölgesinin talep görmesi beklenmektedir. Bu durum bölgedeki arazilere olan talebi artırmaktadır. Belirtilen alanlarda önümüzdeki süreçte uygun arsa-arazi stoğu sağlanana kadar fiyatlardaki artışın sürebileceği düşünülmektedir.
Söz konusu otoyol projesi ile birlikte Balıkesir il sınırında belli bölgelerin de eski cazibesini yitireceği düşünülmektedir. Özellikle mevcut Balıkesir Bursa otoyolunun üzerinde konumlanmış Susurluk ilçesinde bulunan büyük dinlenme tesisleri; bölgede ticari potansiyel oluşturmaktadır. Otoyol projesi ile birlikte bölgede konumlu akaryakıt istasyonları, dinlenme tesisleri ve ticari işletmeler ve buna bağlı olarak, bölgedeki arazi fiyatlarında ciddi manada değer kaybı oluşacağı düşünülmektedir.
MANİSA BÖLGESİ ANALİZİ
Manisa ili içerisinde otoyol genel olarak tarım arazileri üzerinden geçmektedir. Manisa ili sınırlarında Turgutlu, Saruhanlı, Akhisar, Kırkağaç ve Soma ilçelerinde 5 adet çıkış planlanmıştır.
Kavşak noktalarının olduğu bölgelerde özellikle bağlantı yolları yakınında yapılaşma ihtimali nedeniyle boş arazi değerleri 2-3 kata kadar çıkmaktadır. Özellikle ticari kullanımların öngörülmesi sebebiyle artış miktarı güzergah boyunca görülen artışın üstüne çıkmaktadır. Kamulaştırma işlemlerinde sürecin hızlı gerçekleşmesi ve itilafların asgari düzeyde tutulmasının hedeflenmiş olabileceği düşünülmektedir. Bu doğrultuda kamulaştırma çalışmaları sırasında arazilerin piyasada gerçekleşmiş alım satımlardan ziyade yerel halkın beklentileri doğrultusunda gerçekleştirildiği görülmüştür. Bu durumda bölgede arazi değerlerinde %50’den fazla artış görülmüştür.
Bu kamulaştırma çalışmaları sonrasında bölgenin geri kalanında bulunan arazi değerlerinin de kamulaştırma değerlerine yükseldiği ve/ya bu değerlere yakın değerler istenmektedir. Bazı özel örneklerde kamulaştırma bedellerine yapılan itirazlar nedeniyle bölgedeki piyasa değerlerinin 3-4 kat üzerinde değerler ile kamulaştırmalar yapılmıştır.
İl genelinde özellikle sanayi alanında yatırımların hızı artış göstermektedir. Söz konusu gelişmeleri direkt otoyol projesi ile ilişkilendirmek doğru olmamakla beraber son zamanlarda bölgede aşağıda yer alan gelişmeler yaşanmaktadır.
- Soma ilçesinde Organize Sanayi Bölgesi (OSB) kurulma çalışması,
- Akhisar OSB etap genişlemesi,
- Manisa OSB etap genişlemesi,
- Turgutlu OSB etap genişlemesi,
- Bağyurdu OSB genişlemesi (Turgutlu çıkışına yakın konumda)
- Soma çimento fabrikası(Ülke içerisinde en büyük 3. Çimento fabrikası olması planlanmaktadır.)
- Akhisar Zeytincilik OSB
Özellikle sanayi bölgelerinde arazi değerlerinin de artan taleplere istinaden mevcut değerlerin 2-3 katına kadar çıkarılmıştır. Bu değer artışlarının projenin başlaması ile eş zamanlı olması otobanın fiili olarak kullanılmaya başlanmasından sonra da artış yapabilecektir.
Ayrıca il genelinde özellikler geniş tarım arazilerinin olduğu ova bölgelerinde yatırımcı firmalar tarafından büyük araziler satın alındığı bilinmektedir. Bu satın almalar da bölge rayiçlerinin üzerinde gerçekleşmiştir. Bu alım-satımlar da yerel değerleri yükseltmiştir. Ayrıca dağlık alanlarda ceviz, badem, kestane, zeytin yetiştirilmesi için çok büyük arazilerin yatırımcılar tarafından satın alınmıştır. Bahsedilen dağlık alanlardaki arazi değerleri 2-3 katına kadar yükselmiştir.
Sonuç olarak Manisa ili özelinde güzergah üzerinde yer alan arazilerde 2 katına varan artışlar, sanayi alanlarında yine 2 katına varan artışlar görülmüştür ki bunun ilerleyen zamanlarda daha da artabileceği öngörülebilir. Otoyola çıkışlarında ticari kullanım beklentisi ile 3 katına varan artışların olduğu ve ova bölgelerinde üretim ve yatırım aracı görülen arazilerde 3 katına varan değer artışları olduğu söylenebilir.