Esenyurt-Beylikdüzü hattında proje yarışının bu kadar hızlı olmasının sebebi sizce nedir? Bölge yatırıma doymadı mı?
Son yıllarda gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketlenmenin etkisi, ulaşım bağlantılarının bölgeye erişilebilirliği arttırması, erişilebilir birim değerli konutun her iki bölgede de halen üretilebilmesi Esenyurt-Beylikdüzü hattında birçok prestijli inşaat firmasının bölgede rezidans ve nitelikli konut üretimi yapmasını sağlamaktadır.
Esenyurt’daki konut dokusuna bakılacak olursa konut eğiliminin güvenlikli ve sosyal imkânları olan site tipi projeler yönünde olduğu görülmektedir. Esenyurt Bölgesi İstanbul ulaşım sisteminin omurgasını oluşturan E-5 Karayolu ve TEM Otoyolu’nun orta aksında kolay erişilebilir bir noktada konumlanmıştır. Orta vadede ulaşım açısından planlanan yatırımlar ile bölgenin gelişim göstereceği düşünülmektedir.
Esenyurt Bölgesi İstanbul ulaşım sisteminin omurgasını oluşturan E-5 Karayolu’na kolay erişilebilir bir noktada konumludur. Konumu itibariyle Atatürk Havaalanı’na ve bölgedeki birçok alışveriş merkezine (Migros, Real, Carrefour, Beylicium) yakın olması bölgedeki konut piyasasını hareketlendiren en önemli faktörlerden olmuştur.
2011 itibariyle temel atılan Avcılar-Beylikdüzü metrobüs projesinin açılması ile birlikte bölgede fiyat artışı yönünde bir beklenti oluştuğu görülmektedir.
Yaklaşık 16 km uzunluğundaki Mahmutbey-Bahçeşehir-Esenyurt metro hattı sayesinde bölgeye olan talebin daha da artması beklenmektedir. Mahmutbey-Bahçeşehir-Esenyurt metro hattı, Mahmutbey istasyonundan başlayarak doğu-batı istikametinde devam edecek ve TEM otoyolunun kuzeyinde Esenkent mahallesinde sona erecek. Mahmutbey-Bahçeşehir-Esenyurt metrosunun ilk durağı olan Mahmutbey istasyonu, Kirazlı-Başakşehir-Olimpiyatköy ve Kabataş-Mahmutköy raylı sistem hatlarıyla entegre olacak. Metro hattı tamamlandığında bu bölgedeki konut fiyatlarında ikinci bir yükseliş dalgası beklenmektedir.
2017 senesinde tamamlanması planlanan Bakırköy-Avcılar-Esenyurt- Beylikdüzü-Büyükçekmece (TÜYAP) Metro Hattı; Bakırköy İncirli’den başlayıp, Bakırköy- Küçükçekmece arasında E-5 Karayolu kuzeyindeki yerleşimlerin içerisinden geçerek, Küçükçekmece’den sonra ise E-5 Karayolu koridorunu izleyerek Büyükçekmece’de bulunan TÜYAP Fuar Merkezi’nin önünde sonlanacaktır. Bu hafif metro sistemi 25 km ve 18 istasyondan oluşmaktadır. Bu hat sayesinde Beylikdüzü bölgesine ulaşım rahatlayacak ve bu durum konut fiyatlarında yukarı yönlü bir ivmelenmeye sebep olacaktır.
Esenyurt Bölgesi Piyasa Analizi
Bölgede markalı konut piyasası aktif olarak 2006 yılında başlamış olup 10 yıldır yaklaşık 75 farklı firma rekabet etmektedir. Bölge arsa büyüklükleri ve arsa fiyatları açısından yatırıma oldukça uygun bir zemin hazırlamaktadır. Esenyurt’taki konut yapılaşmasının tarihi çok eski olmadığından dolayı markalı konut projeleri yoğunluğunun diğer bölgelere nazaran biraz daha fazla olduğu görülmektedir.
Beylikdüzü Gürpınar Bölgesi Piyasa Analizi
Bölgede markalı konut piyasası aktif olarak 2004 yılında başlamış olup 12 yıldır yaklaşık 69 farklı firma rekabet etmektedir. Markalı konut piyasası aktif olarak 2004 yılında başlasa da markalı sınıfında değerlendirilebilecek ilk konut projesi 1984 yılında inşa edilen Büyükşehir Blokları’dır.
Bölgede ortalama m2 fiyatları nedir ve gelecekte nasıl bir değişim bekliyorsunuz?
Esenyurt bölgesinde konut projelerinde genel olarak 1+1, 2+1 ve 3+1 dairelerin bulunduğu Esenyurt Bölgesi’nde daire birim fiyatları 1.700 TL/m2 – 6.500 TL/m2 (KDV’den arındırılmış fiyatlardır.) aralığında değişmektedir. Ayrıca bölgede dairelerin şerefiyelerine göre 10.000 TL/m2 gibi birim fiyatlarda rastlamak mümkün. Bölgede mevcut 2016 yılı ağırlıklı bölge ortalaması ise 3.500 TL/m2 olarak tespit edilmiştir.
Beylikdüzü-Gürpınar Bölgesi’ndeki konut projelerinde daire birim fiyatlarının 2.000 TL- 7.000 TL/m2 (KDV’den arındırılmış fiyatlardır.) aralığında değiştiği görülmektedir. Fiyat değişimindeki en önemli etken konut projelerinin niteliğidir. Özellikle villa tipi projelerde birim değerler yükselmektedir. Değeri arttıran diğer bir faktör ise sahile yakınlık ve manzara hâkimiyetidir. Bölgenin sahile yakın olması konut projelerinde villa konseptinin yoğunlaşmasına sebep olmuştur. Bölgedeki projeler ilk etapta ikincil konut olarak tasarlanmış olmasına rağmen bölgenin gelişimi mevcut konutların birincil konut olarak da kullanılmasına olanak sağlamıştır.
Bölge kimler tarafından tercih ediliyor?
Esenyurt Bölgesi’nde en çok 1+1, sonrasında ise 2+1 ve 3+1 konut tipinin üretildiği görülmektedir. Esenyurt bölgedeki üniversite yerleşkelerine yakın olması sebebiyle, yatırım amaçlı konut satın almada da belirleyici olmuştur. Bu sebeple bölgede en çok üretilen konut tipi olmuştur.
Beylikdüzü bölgesi’nde en çok 3+1, sonrasında ise 2+1 ve 4+1 konut tipinin üretildiği görülmektedir. Yapılan bölge analizinde, konut projelerinde geniş tipte dairelerin daha fazla üretildiği görülmektedir. Bölge hem yatırım hem de yerleşim amaçlı tercih edilmektedir.