Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken konulardan en önemlisi arasında amortisman süresi var. Amortisman süresi, satın alınan konutun kendini geri ödeme süresi anlamına geliyor.
Gayrimenkul yatırımında bulunan kişiler, amortisman sürelerini hesaplama konusunda titiz davranmalı. Amortisman süresi yatırım yapılan gayrimenkulün mevcut değerini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç, gayrimenkulün kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini belirtiyor.
Amortisman süresi, gayrimenkulün konumuna, büyüklüğüne, bulunduğu alanın sağladığı sosyal imkanlarına göre değişkenlik gösterebiliyor. Ayrıca kolayca kiraya verilemeyen gayrimenkulün uzun süre boş kalması, yatırımcı için değer kaybına sebep olmasına ve amortisman süresinin uzamasına neden olabiliyor.
İstanbul’da markalı konutların kendini geri ödeme süresi 20-25 yıllara hatta bazı projelerde 30 yıla çıkmış durumda, çok değil 15 sene önce bu rakam 10-12 yıllardaydı. Şehrin gelişmekte olan yerlerinde markalı olmayan konutlarda amorti süresini 17-20 yıllarda olduğunu görüyoruz. Konutun geri dönüş süresinde en karlı ilçeler Esenyurt, Beylikdüzü, Avcılar, Sultanbeyli ve Sultangazi diyebiliriz. Ankara ve İzmir’de geri ödeme süreleri İstanbul kadar yüksek değil.
2000-2001 yıllarında amorti süreleri 10-12 sene civarındaydı. Ondan önceki dönemlerde de benzer istikrarda seyrediyordu. Konutun fiyat ve kira arasında makasına açılması ile amorti süreleri uzadı. Bu da son 15 senede gerçekleşti.
Amortisman sürelerinin son dönemde hızla arttığı İstanbul'da özellikle markalı konutların kira geri dönüş süresi ortalamanın çok daha üzerinde. İstanbul'da konut metrekare fiyatlarında artış yaşandıkça kira geri dönüş sürelerinde de yükseliş gerçekleşiyor.
Amortisman süresine etkileyen birçok dinamik var, yalnız satış ve kira korelasyonu amortisman süresinin belirlenmesinde yeterli değil. Kolayca kiraya verilemeyen gayrimenkulün uzun süre boş kalması, yatırımcı için değer kaybına sebep olmasına ve amortisman süresinin uzamasına neden olabiliyor. Tüm bu gerçekler göz önünde bulundurulduğunda amortisman sürelerinin yıllar içinde kısalmayacağını ama artık artmayacağını düşünüyorum.