Demografik olarak Türkiye’deki bir hanede yaşayan birey sayısı giderek azalıyor. 2008’de 4 kişi olan hane halkı büyüklüğü Tuik’e göre 2023 yılında 3,1 kişiye gerilemiş durumda. Bu durumda, bir hane için tasarlanan evlerin de küçülmesi doğal olarak beklenen bir durum. Müteahhitler ve gayrimenkul geliştiriciler de bu durumu en iyi takip edenler arasında. Yaptıkları projelerde küçük dairelerin daha hızlı el değiştirmesi onların bu şekilde yeni projeler geliştirmesine olanak sağlıyor. Üstelik bu hanehalkı büyüklüğü tekrar yükselecek gibi de görünmüyor. Avrupa birliğinde bu oranlar 2,8 kişi ile 1,8 kişi arasında değişiyor. Bu durum 1 ya da maksimum 2 kişinin kullandığı meskenlerin ne kadar geniş bir kullanımının olacağı konusunda bize fikir veriyor.
İzmir’de ortalama hanehalkı büyüklüğü TÜİK verilerine göre 2023 yılında 2,8 kişi dolayında seyrediyor. Tabi bu veri 2008 yılında 3,4 kişilerden geri gelmiş gözüküyor. Gelecek yıllarda bu verinin aşağı ineceği konusunda oldukça kesin bir sonuca ulaşmak mümkün. İzmir’in hane halkı büyüklüğü Türkiye genelindeki ortalama hanehalkı büyüklüğünden daha küçük olduğundan İzmir’in 1 ya da maksimum 2 kişilik konutlara olan ihtiyacı Türkiye genelinden daha fazla. Bu nedenle de İzmir’de yeni yapılan konutların büyük bölümünde küçük konutlar tercih ediliyor.
Hangi ilçelerde veya mahalle yoğunlaştı ?
Küçük konutlara olan talep hane halkı büyüklüğü ile doğru orantılı olduğundan kırsal bölgelerde hane halkı büyüklükleri daha fazla bu nedenle buralarda halen büyük konutlar ilk tercih sebebi oluyor. Ancak metropolitan bölgelere gelindiğinde hane halkı büyüklükleri küçülüyor. Merkeze yakın bölgelerde küçük konutlar daha fazla üretiliyor. Özellikle üniversite ve sanayi bölgeleri ile iş merkezlerine yakın olan bölgelerde öğrenci sayısının ve yalnız yaşayan beyaz yaka sayısının artmasına bağlı olarak hane halkı büyüklüğünün belirli birkaç mahalleler ile sınırlıyor. Bu nedenle bu mahallelerde 1+1 üretimi çok yoğun olduğu göze çarpıyor. İzmir’de kuzeyden güneye doğru sıralayacak olursak; Çiğli’de, Balatçık mahallesinde; Bornova’da, Kazımdirik ve Mevlana Mahallelerinde; Buca’da Kuruçeşme, Buca Koop ve Çamlıkule gibi mahallelerin yeni geliştirilen konutlarında 1+1 sayılarının yüksek olduğunu gözlemliyoruz.
Urla, Seferihisar da da var neden ?
İzmir özelinde 1+1 konut piyasası irdelendiğinde, Seferihisar ve Urla gibi sayfiye bölgelerinde de 1+1 konutların yoğunlaştığı gözleniyor. Bu bölgelerde özellikle yaz döneminde tatil amaçlı olarak günübirlik, haftalık konut kiralamalarının yoğunlaştığı, turizm tesislerine nazaran daha ulaşılabilir bedellerle tatile olanak sağladığı için tercih edilmesi nedeni ile yatırımcılar tarafından kira geliri açısından tercih nedeni oluyor. Bunun yanı sıra söz konusu ilçelerin metropolden uzaklaşmak isteyen kişiler tarafından tercih edildiği ve göz aldığı gözleniyor. Küçük konutların daha ulaşılabilir değerlerde olması nedeni ile talep edildiği gözleniyor.
Değer değişimi son iki yılda vb.
Alsancak ve Bornova bölgesindeki stüdyo dairelerin fiyatları 2 yıl önce 2.000.000TL ile 3.000.000TL aralığında iken bu değerin günümüzde 6.000.000TL ve üzerine çıktığını görüyoruz. Burada en büyük etkinin yeni proje arzının azalmasından kaynaklandığını düşünüyoruz. İzmir’in şehir merkezindeki en yüksek 1+1’ler bu bölgede bulunmakta iken turistik açıdan daha hareketli olan Çeşme civarında 1+1’lerin fiyatları çok daha yüksek rakamlara çıkabiliyor. Çeşmede denize göre daha içerideki apartmanlardaki 1+1 daireler 4.000.000TL-6.000.000TL arasında fiyatlara sahip iken deniz kenarındaki projelerde bu değer 7.000.000TL dolayından başlıyor. Eğer projede otel vb karma konseptli lüks bir proje ise bu değer 10.000.000 TL ve üstünü bulabiliyor.
Bornova’nın üniversitelerinin yoğun olduğu bölgelerde ise Yeşilova bölgesinde 1+1 daireler 3.500.000TL dolayında seyrediyor. 1+0 daireler ise 2.750.000TL civarında bulunabiliyor. Ege üniversitesine daha yakın olan Mevlana Mahallesinde 1+1 konutların 2.500.000TL ile 3.000.000TL olduğunu tespit ediyoruz.
İzmir’deki öğrenci sayısı yüksek olan bir diğer üniversite olan Dokuz Eylül Üniversitesinin çevresinde 1+1 konutların 2.200.000TL ile 2.600.000TL dolayında olduğu görülmektedir. Yine Katip Çelebi Üniversitesi ve Bakırçay Üniversitesi yerleşkeleri sebebiyle Balatçık, Seyrek ve Çğli aksında 1+1 daire fiyatlarında patlama yaşanmış olup, 1+1 daireler 2.000.000 TL ile 3.000.000 TL arasında alıcı bulmaktadır.
Üst gelir grubu tarafından tercih edilebilecek Alsancak harici bölgelerde ise, Narlıdere ve Karşıyaka Mavişehir civarındaki 1+1 dairlerin 5.000.000 dolayında olduğu görüyoruz. Şehir merkezinden biraz daha uzaklaşıldığında ise Urla civarında 1+1 konutların 4.000.000TL dolayında, Seferihisar bölgesinde ise 2.400.000TL ile 3.000.000TL aralığındaki değerlerde olduğunu görüyoruz.
İzmir genelinde1+1 konutların değer değişimi irdelendiğinde, son 2 yıl içerisinde %130, son 1 yıl içerisinde ise %50-60 civarında olduğu gözleniyor.