Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzman Yardımcısı Muammer Durmuş, kentsel dönüşüm projelerini mercek altına alarak, sürecin daha sağlıklı ilerlemesi için dikkat edilmesi gereken noktaları açıkladı.
Özellikle 6 Şubat 2023 tarihinde Türkiye’de yaşanan deprem felaketinden sonra kentsel dönüşüme olan talebin ciddi sayıda artış gösterdiğini belirten Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzman Yardımcısı Muammer Durmuş, “9 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazetede büyük bir majör değişiklik yapıldı. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’’ ile birlikte daha önceden kentsel dönüşümün gerçekleşmesi için hak sahiplerinin en az üçte iki oranında çoğunluğunun onayı yerine artık hak sahiplerinin salt çoğunluğunun kararı ile kentsel dönüşüme gidebilmeleri sağlandı. Bu kanun değişikliği ile 2/3 oranını sağlamakta zorlanan binalarında dönüşebilmesi gündeme geldiği için kentsel dönüşüm projelerini pozitif etkilendi.” dedi.
Kentsel dönüşüm projelerinde dönüşüme konu olacak eski yapı ile dönüşüm sonrasında oluşacak yapıların birçok nedenle farklılıklar gösterdiğini de sözlerine ekleyen Durmuş, “Gerek yıkımı gerçekleştirilecek binalarda gerekse yeni yapılacak projelerde her bir bağımsız bölüm için şerefiye kriterleri değerlendirilmesi ve hak sahiplerinin kayba uğramaması için değerleme raporları hazırlanabilmektedir. Şerefiyelendirme; bir binada yer alan dairelerin sahip oldukları özellikler göz önüne alınarak farklı kriterler ile birbirlerinden ayrıştırılması ve bu ayrıştırılan kriterlere göre değer farklılıklarının belirlenmesi işlemidir. Örneğin; bir binada aynı katta, aynı tipte ve aynı büyüklükte 2 farklı daire olduğunu düşünelim. Dairelerden biri ön cephede, güney yönünde ve deniz manzaralı, diğer daire ise arka cephede, kuzey yönünde ve sokak manzaralı. Aynı binada, aynı katta, aynı tipte ve aynı büyüklükte 2 daire olmasına rağmen manzara, yön vb. kriterler üzerinden şerefiye hesabı yapılarak daireler arasında değer yönünden ayrım yapılabilmektedir.
Kentsel dönüşüm projelerinde şerefiyelendirme ve değerleme raporu alınması mal sahipleri ve müteahhitler için oldukça önemli
Değerleme raporu hazırlanmadan yapılacak kentsel dönüşüm projelerinde geliştirici ile hak sahipleri arasında anlaşmazlıkların çözülmesi veya ilerde de sürecin kötüye gitmesi gibi durumlar olabilmektedir. Hak sahipleri haklarının yendiğini iddia edebilir, kendilerinin daha kötü bir daireye verildiğini, başka komşularının hak etmedikleri halde daha iyi dairelere verildiği gibi iddia edebilir. Değerleme raporları; süreçte yaşanabilecek olası bir anlaşmazlık durumunda dairelerin manzarası, büyüklüğü ve şerefiyesinin kanıtlanması açısından aynı zamanda bir delil niteliği de taşımaktadır. Bu sebeple de SPK lisanslı bir firmadan bina yıkılmadan önce rapor alınması sürecin devamındaki olası riskleri bertaraf etmek açısından önemlidir.
Yeni yapılacak mimari projelerde, mal sahiplerinin eski dairesi ile aynı manzara, konum, yön vb. unsurları içeren bir daire talep etmeleri de geliştiriciler açısından yeni mimari projelerin de mümkün olduğunca eskisine benzer bir biçimde tasarlanması gerekliliğini ortaya koymaktadır.
Raporlar hangi amaçlar için kullanılıyor?
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin Dördüncü bölümünde yer alan taşınmazların değerinin tespiti başlığı altında ‘’Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesindeki esaslara göre veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilir.’’ İbaresi bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinde değerleme raporu hazırlanması durumunda mevcut durum şerefiye çalışması için dönüşüme konu apartman, site gibi yapıların yıkılmadan hazırlanması özellikle malikler açısından çok önemli bir konudur. Mevcut yapı yıkılmadan lisanslı değerleme uzmanları tarafından dönüşüme konu bağımsız bölümlerin her birinin avantajları ve dezavantajları bakımından ayrıştırılarak ve birçok kriter göz önünde bulundurularak şerefiyesi belirlenir ve yıkım öncesi şerefiye listesi oluşturulur. Böylelikle dönüşüme konu projede yer alan yapıların her birinin şerefiye oranı belirlenir ve değer sıralaması yapılır. Mevcut yapı için şerefiye çalışması yapıldıktan sonra mevcut yapı için yapılmış olan şerefiye raporu, yıkım sonrası kentsel dönüşüm bazında yerinde inşa edilecek yeni projede, eski maliklerin projede edineceği yeni taşınmazında etkili rol oynar.
Şerefiyelendirme çalışması ile değer sıralamasına göre eşleştirme yapılabiliyor
Yıkım sonrası yerinde inşa edilecek yeni proje için uydu görüntüleri, onaylı mimari projesi ile büyüklük, kat, yön, cephe vb. kriterler ile sahada onaylı mimari projesine göre kat hizaları dikkate alınarak drone uçuşları ile manzara vb. kriterler üzerine proje şerefiye çalışması yapılır. Böylelikle yeni proje için bağımsız bölüm bazında şerefiyelendirme yapılarak değer tespiti yapılır. SPK lisanslı değerleme kuruluşları adil, tarafsız, objektif ve şeffaf bir değer tespiti çalışması ile mevcut durumda yer alan bağımsız bölümlerin şerefiyelendirme çalışmaları ile birlikte yıkım sonrası inşa edilecek yeni proje içinde yapılacak şerefiyelendirme çalışması ile değer sıralamasına göre eşleştirme yapabilmektedir. Kısacası şerefiye içerikli değerleme raporları, kentsel dönüşüme konu eski projede yer alan maliklerin, şerefiyelendirilmiş değerlerine göre yeni projede hangi dairede yer alacağını belirleyen, sonradan oluşacak hukuki sorunların bertaraf edilmesinde büyük rol oynayan bilimsel bir çalışmadır.” şeklinde konuştu.