Gayrimenkul değerleme uzmanlarının raporları kurumlara verim katıyor
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı Keskin, gayrimenkul değerleme uzmanının; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişi olduğunu kaydediyor.
Lisans gerekiyor
Gayrimenkul değerleme uzmanlarının, Sermaye Piyasası Kurulu’nun lisanslamaya dair düzenlemeleri çerçevesinde ‘Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı‘ almış olmaları gerektiğini söyleyen Keskin, “Bu lisansı alabilmek için kişilerin 4 yıllık üniversite mezunu olmaları, gayrimenkul değerleme alanında en az 3 yıl iş tecrübesine sahip olmaları, SPK tarafından yapılan gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslama sınavında başarılı olmaları gerekir. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı almaya hak kazanan kişiler SPK tarafından gayrimenkul değerleme uzmanı olarak tanınırlar. Bu kişiler gayrimenkul değerleme şirketlerinde ve bankalarda çalışabilirler. Gayrimenkul değerleme uzmanı görevini yaparken bağımsız, tarafsız ve objektif olmalı. Gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu, gayrimenkulün değerini etkileyen tüm faktörlerin analizini içeren rapordur. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevi, serbest ve rekabetçi bir piyasada, alıcı ve satıcıların bilgili ve rasyonel davrandıkları varsayımı altında gayrimenkullerin adil satış değerini tespit etmektir“ bilgisini veriyor.
Bankalara değerleme hizmeti
Keskin, gayrimenkul değerleme sektörünü yöneten iki kurumdan biri olan BDDK‘nın, 2018 yılı itibari ile bankalara değerleme hizmeti verecek olan personelin sadece gayrimenkul değerleme lisansına sahip uzmanlardan oluşması yönünde bir tebliğ yayınlamasının mesleğin önemini bir kat daha artırdığını belirtiyor.
Değerleme sürecinde uyulacak kurallar ile değerleme uzmanlarının nitelikleri konusunda uluslararası standartların oluşması hedefiyle bazı uluslararası kurumların oluştuğunu ifade eden Keskin, bu kurumlardan bazılarının International Valuation Standards Committee (Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi), Appraisal Institute (Değerleme Enstitüsü), Institute of Real Estate Management (Gayrimenkul Yönetimi Enstitüsü) olduğunu söylüyor. Değerleme konusunda çok sayıda uluslararası kurumun varlığının bu mesleğin uluslararası düzeyde ne denli önem kazandığının bir belirtisi olduğunu vurgulayan Keskin, Türkiye’de bu konuyla ilgili devlet kurumlarının Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu olduğunu belirtiyor.
Değerleme raporları geniş bir alanı kapsıyor
Gayrimenkul değerleme uzmanlarının kamu, özel sektör ve bankacılık gibi birçok alanda hizmet verdiğini söyleyen Keskin, şunları kaydediyor: “Gayrimenkul değerleme raporuna ihtiyaç duyacak işlemler oldukça geniş bir yelpazede. Mülkiyetin el değiştirmesi halinde, kiralama ve leasing işlemlerinde, Uluslararası Finansal Raporlama standartları gereğince muhasebe kayıtlarına işlenen şirket/kuruluş mülkiyetindeki gayrimenkullerin değer tespitinde, halka açık şirketlerin portföylerinde bulunan gayrimenkullerin değer tespitinde, şirket devralma, birleşme ve dağılma gibi durumlarda, doğru yatırım kararları için taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımının tespitinde, sigorta işlemleri, gayrimenkul projelerinin yatırım değerinin tespiti (fizibilite etüdleri), kamulaştırma işlemleri (kamulaştırma bedelinin tespiti), Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın portföylerinde yer alan gayrimenkullerin değer tespiti, gayrimenkul karşılığı teminat işlemlerinde, yabancıların ülkemizde gayrimenkul alım işlerinde gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan değerleme raporları büyük önem arz ediyor.“
Yatırımda en önemli faktör doğru fiyat
Bir gayrimenkul yatırımında en önemli unsurun doğru fiyat üzerinden işlem yapmak olduğunun altını çizen Keskin, “Eğer alıcı taraf, yatırım yapacak olduğu gayrimenkulün hukuki ve yasal durumu hakkında hiçbir bilgiye sahip değilse yüksek bedeller ödeyerek büyük zararlara uğrama ihtimali bulunuyor. Bu bağlamda en çok karşılaşılan durumlar, alınan taşınmaza ait tapunun bina içindeki başka bir daireye ait olması, gayrimenkulün üzerinde kısıtlayıcı, beyan, şerh ve ipoteklerin yer alması, gayrimenkulün konumunda yanlışlık olması, taşınmaz ile ilgili yıkım kararı, cezai tutanakların bulunması, taşınmaza bina ortak alanları olan projesinde sığınak, depo, kapıcı dairesi, su deposu, yakıt deposu, toplantı salonu, spor salonu, çatı arası vb. olarak gösterilen kısımların dahil edilerek projesinden çok daha büyük alanlı olarak satılması, binanın statik açıdan uygunsuz olması, hasarlı bir yapı olması vb. şeklinde sıralanmaktadır“ bilgisini veriyor.
Keskin, Türkiye‘de kredili olarak yapılan satışların alıcı ve satıcı dışındaki diğer muhatabı olan bankaların, kredi verilecek olan gayrimenkullerin teminat altına alınması aşamasında SPK veya BDDK‘nın yetkilendirmiş olduğu gayrimenkul değerleme firmalarına gayrimenkul değerleme raporları düzenletmek zorunda olduğunu vurguluyor.
Düzenlenen raporların gayrimenkullerin güncel piyasa koşullarındaki değerlerinin tespitinin yanı sıra teminat olarak alınacak gayrimenkullerin yasal açıdan uygunluklarının, bir başka deyişle teminata uygunluklarının da incelendiğini söyleyen Keskin, “Bu incelemeler temel olarak gayrimenkullerin imar kanunlarına ve yönetmeliklere uygun olarak inşa edilip veya edilmediklerinin tespitini kapsıyor. Örneğin, alınması düşünülen gayrimenkulün kat irtifaklı/kat mülkiyetli tapuya sahip olması halinde, ana gayrimenkulün (binanın) projesindeki vaziyet planına uygunluğu ve kat planlarında gösterilen bina içindeki konumunun, satışa konu daire ile aynı kat ve konumda olması, projesindeki ölçümlerin, yerinde tatbik edilen daire ile uyumluluğu, daireye bina ortak alanlarından eklenen kısımların olmaması, projesinde gösterilen taşıyıcı kolonlarının uyumluluğunun kontrolleri yapılıyor. Hazırlanan rapora göre, kredi başvurusunda bulunan banka yetkilileri, kredinin onaylanmasında bir sakınca olmadığına incelemelere göre karar vermekte ve verilecek kredi miktarını hesaplamaktadır. Sonuç olarak alacağınız bir gayrimenkulün gerek hukuki açıdan uygunluğu, gerekse gerçek değerinin ne olduğu gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından tespit edilebilmektedir“ diyor.