- 2016 yılında gayrimenkul sektöründe bir yavaşlamadan bahsediliyor. Bu yavaşlamanın büyüklüğü ve nedeni nedir?
Gayrimenkul satışlarına konut bazında bakarak rakamlarla bu soruya cevap verebiliriz. Ancak 2016 konut satışlarına şu anda sadece ilk 10 ay bazında bakabiliyoruz. Bu yılın ilk 10 ayında 1.066.085 adet konutun satılmış olduğunu, bu oranın geçen yılın aynı döneminde gerçekleşen 1.040.713 satışla yakın olduğunu söyleyebiliyoruz. İki yılı kıyasladığımızda bu sene %2,4 artış görülüyor. Geçen sene bir önceki seneye göre %12 ‘lik bir artış yaşamıştık. Ama en azından içinde bulunduğumuz yılın dinamiklerini düşünürsek, düşüş olmamasını görmek sevindirici. Yıl sonu rakamlarının da bir önceki yıldaki satış rakamlarına paralel çıkacağını söylemek yanlış olmaz. 2016 senesinde ayda takribi 100 bin konut satıldı diyebiliriz.
Öte yandan, sektör aslında diğer birçok sektör gibi zor bir yıl geçirdi. Faizler yılın büyük bir kısmında oldukça yüksekti. İki uzun bayram piyasaya durgunluk getirdi ve darbe girişimi bir stres ortamı yarattı. Bunlara rağmen sektör yine de gerilemedi, toparlanabildi. Bu sene yapılan satışların içinde ipotekli satışların oranı %33 mertebelerinde. Bir önceki yılda bu mertebe %35 civarındaydı. Bir başka önemli veri de ilk satışlar. Bu sene yapılan her iki satıştan biri neredeyse ilk satışlardan oluşuyordu. Yani bir mülkün ilk el değiştirmesi, ilk sahipliliği. Bu rakam %46,6 civarında.
Konut kredileri büyüklüğü Türkiye de her ay gelişir. Bu sene ilk defa gerilediği ay oldu. Yani kapanan krediler yeni açılan kredilerden düşüktü, ama buna rağmen sektör toparlandı.
- 15 Temmuz sonrası başlatılan kampanyaların etkisi nasıl oldu?
Ülkemizde 15 Temmuz gecesinde yaşanan çirkin girişim ve ardından yaşanan gelişmeler gayrimenkul sektörü dahil tüm sektörlerde duraksamalar yaşanmasına neden oldu. Tüm bu karamsar tabloya karşın sektörü hareketlendirmek adına özel sektör ve hükümet gayrimenkul sektöründe bir takım yenilikler ve düzenlemeler yapıldı. Ard arda gelen düzenlemelerle hükümetin gayrimenkul sektörüne sahip çıktığını görüyoruz. İlk önce %18 olan KDV miktarı seviyeli olarak 2017 yılının Mart ayına kadar %8’e düşürüldü. Sektörün en önemli problemleri arasında yer alan arsa rayicine bağlı KDV problemi, yeni düzenlemeyle olması gerektiğini düşündüğümüz oranlara indi. Yeni düzenleme sayesinde KDV oranı özellikle büyük alanlı konut almak isteyenlerin cazibesini arttıracak bir seviyeye gelmiş oldu. Sonrasında kredilere yeni düzenleme geldi. Konut kredilerinde peşinat şartı evin değerleme bedelinin %25’iyken bu rakam %20’ye indirildi. Böylece konut kredisi kullanmak isteyen, ama peşinatı denkleştiremeyen kesime konutun fiyatının %5 oranında bir yardım eli uzatılmış oldu. Damga vergisinde her bir suretten alınan bedel tek surete indirildi. Gayrimenkul sektöründeki önemli yüklerden olan damga vergisinde bir miktar rahatlama görüldü.
Özel sektörde ise EMLAK GYO ile başlayan ve GYODER’in ‘Gayrimenkulde Güç Birliği’ kampanyası projelerinde aylık %0,7 faizle ve 120 ay vade ile alıcıya cazip imkanlar sunuldu. Kampanya satışlara ciddi ivme kazandırdı .
- Türkiye kentsel dönüşümü nasıl yönetiyor? Gelinen nokta istenileni veriyor mu?
Kentsel dönüşüm büyük bir motivasyonla başlasa da istenen başarıyı birçok nedenden ötürü sağlayamadı. Dönüşümler bina bazlı olurken, başarılı olan alan bazlı dönüşüm projesi sayısı sınırlı kaldı. Dönüşüm süreçlerinde yaşanan olumsuzluklar ve anlaşmazlıklar, dönüşüm sürelerinin çok fazla uzamasına sebep olurken, çok fazla da maddi zarara da sebep oldu. Hem yatırımcı hem de hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi ve sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için süreç boyunca sistemde nelerin eksik olduğu değerlendirilip, yönetmelik yeniden düzenlendi. Sektörün bir miktar önü açıldı.
Önceki yönetmelikte riskli alanlarda 15 bin metrekare sınırı vardı. Riskli alan ilan edebilmek için gerekli olan 15 bin metrekare sınırlaması kalktı. Yeni düzenlemeyle artık 15 dönümün altındaki her ada riskli alan kapsamına girecek. Bundan sonraki süreçte ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak. Tamamen yapılaşması bozuk alanlar ve yapılaşma bütünlüğünün %65’i bozuk alanlar ilan edilebilecek. Riskli alanlarda bahsi geçen %65 sağlanabilmesi için sadece bina sayısına bakılacak. Bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bakılmayacak.
Bu düzenlemeyle Türkiye’nin neredeyse tamamı riskli alan uygulamasına girebilecek diyebiliriz. Tarihi binalarda riskli yapı tespiti yapılamıyordu, artık o da yapılabiliyor. Ancak uygulama sırasında Anıtlar ve Koruma Kurulu’ndan onay alınması gerekiyor.
Riskli alanlarda ve riskli yapılarda 18 ay olan kira yardımı süresi değişti. Riskli alanlarda inşaat faaliyetinin 24 ay ile 48 ay arasında sürmesi göz önünde bulundurularak, yeni yönetmelikle 36 ay şeklinde uzatıldı. Riskli yapılarda eskisi gibi kira yardımı 18 ay süreyle yapılmaya devam edilecek.
Riskli yapıların dönüşümü söz konusu olduğunda 3’te 2 ya da 3’te 1’lerle ilgili sıkıntılar vardı. Eski düzenlemede binanın 3’te 2 kararı aldıktan sonra, 3’te 2’den geri kalanların payının satışı noktasında açık artırmaya bina yıkılmadan gidilemiyordu. Yeni kentsel dönüşüm yönetmeliği ile birlikte bina yıkılmadan açık arttırma yapılabilecek. 3’te 1’in açık arttırma ile satışına sadece 3’te 2 girebilecek. 3’te 2‘den alıcı çıkmazsa sadece müteahhit veya bakanlık satın alabilecek. Bu madde ile apartmanlarda karar almalar kolaylaşacak diye ümit edebiliriz.
Belediyeler yıkım süreleri dolmuş binaları anlaşmaya varılamadıysa yıkmıyorlardı. Yeni kentsel dönüşüm yasasına göre artık binaların yıkılması şartı koşuluyor. Bakanlık 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinin dolmasını yeterli kabul ediliyor ve bu sürenin sonunda belediyelere 2 aylık denetim süresi veriyor. Bu sürenin sonunda eğer bina yıkılmamışsa zorunlu yıkım getiriyor. Kolluk kuvvetleri riskli yapılarda; riskli yapı tespiti yaptırtmayanlara ve tahliye olmayanlara karşı kullanılacak. Daha önce bu süreç işlemiyordu.
Bu değişimin; dönüşümün sürecinde tıkanmayı engellemesi ve binalardaki maliklerin daha hızlı hareket etmeye motive edeceğini düşünüyoruz. Ayrıca artık vatandaşlar da riskli alan başvurusu yapabilecek. 2/3 sağlandığında özel sektör de doğrudan Bakanlığa müracaat edebilecek. Buradaki soru bu konuda yetki kimde olacak sorusu. Yetki şimdilik Bakanlıkta görünüyor.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde kiracıların yaşadığı mağduriyetlerin de önüne geçilebilmesi için yeni kentsel dönüşüm yönetmeliğinde, eğer 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinde kiracıya bildirimde bulunmamışlarsa, belediyeler zorunlu olarak bu süreleri kiracıya bildirim yapılan günü baz alarak yeniden başlatacak. Bu gerekçeyle mal sahipleri kiracılarını yasal süre içinde uyarmadıkları takdirde yasal süre yeniden başlatılacak.
Kentsel dönüşüm sürecini uzatan bir diğer süreç ise mirasçıların yaşadığı problemler ve vefat edip mirasçısı olmayan kişiler sorunu. Önceden bu sorunlar mahkemelerce çözülüyordu ve süreç çok uzuyordu. Yeni yönetmeliğe göre; mirasçılık belgesini Bakanlık çıkarıyor. Mirasçı yoksa kayyumu Bakanlık atayacak veya ölen son kişi yerine tüm işlemleri Bakanlık yerine getirecek.
Satıştan sonra alan kişi imzaladığı sözleşmeyi iptal ettirebiliyordu. Bu durumlarda alan kişi satış sözleşmesini iptal ettiğinde, satış süreci tekrar başlatılmayacak ve sonraki ilk yüksek teklifi verene devredilecek. Sonrakilerde de aynı sorun yaşandığında Bakanlık devralacak. Mal sahiplerini dönüşüme motive eden bir etken daha.
Riskli alan ilanı için rakamsal verilere dayanan bir fizibilite raporunun olması gerekiyor. Bölgenin yenilenmesi için finansal uygunluk aranacak. Bakanlığın kendisinin yıkıp yapma imkanı olmadığı için finansal uygunluk gerekiyor. Bunun sağlanabilmesi için bir takım imarsal iyileştirmeler yapılabilecek. Bu durumlarda üst ölçekli planlara uygun olarak hazırlanacak 1/5000 ve 1/1000’lik planlar aynı anda yapılıp fizibilite raporu ile birlikte teklif edilecek.
Görünen o ki, yapılan bu değişiklik hem mal sahipleri hem de geliştirici olarak yola çıkan kişileri daha hızlı hareket etmeye ve oyalamalardan daha uzak bir mevzuata sevk ediyor. Bu değişikliklerle kör topal doğan Kentsel Dönüşüm Mevzuatı’nın elinin yüzünün ciddi şekilde düzeltildiğini söyleyebiliriz. Gerisi serbest piyasa koşullarına, akıllık ve becerikli hak sahiplerine ve geliştiricilere kalıyor. Gelen 2017 yılı kentsel dönüşüm yılı olacak gibi görülüyor.
- 2017 yılı için sektörde bir toparlanma bekliyor musunuz?
Her ne kadar bu sene kritik eşiği geçsek de önümüzde çok zorlu bir yıl var. Gayrimenkul sektöründe yatırım ortamını iyileştirmek gerekli. Bu sektör çok dövüldü ama bir o kadar da ekonomiye destek veren, ayakta tutan bir sektör. Çok ciddi sektörel düzeltmelere ihtiyaç var. Ama bu düzenlemelerin iyi çalışılarak yapılması gerekli, yoksa sektör tıkanacak. Bugün erişilebilir fiyatlı konut üretilemiyor, oysa ülkenin konuta ihtiyacı var. Özellikle vergi ve mevzuat düzenlemeleri ve bunların getireceği teşviklerle sektör canlanabilir. Kentsel dönüşümde ise ciddi yapısal sorunlar var. Bugünkü çözümlerin hepsi palyatif yani anlık. Bunlar sektörü dinamik tutmak için gerekliydi ve doğru zamanda, doğru şekilde yapıldı. Ama geleceği nasıl kazanacağız, gayrimenkule olan ilgiyi nasıl koruyacağız?
Konut fiyatlarında artış beklemiyorum, özellikle markalı konutlarda. Yabancılara gelince zaten çok büyük bir yatırım yapmıyorlar. Konut bazında bakarsak aylık yapılan satışın sadece %1.44 ü yabancıya yapılıyor. Geçen senede %1.77’si yapılıyordu. Bizim için önemli. Ama asıl iç piyasa önemli. En büyük alıcı sonuçta içeriden geliyorsa, bu ülke insanlarının erişebileceği konutları üretebilmeliyiz. Ticari yabancı yatırımcılar şu anda Türkiye’de temkinliler. Sonuçta tüm dünyada yükselen bir milliyetçilik ve içe kapanma görüyoruz. Bu durum dinamikleri de etkiliyor. Bizim orta vadede kendi kendimizi nasıl ivmelendirmemiz lazım, bunu tespit etmeli ve gerekenleri yapmalıyız. Aksi takdirde inşaat sektörü en alt gelir seviyesini bünyesinde barındıran bir sektör olarak işsizliğin artması gibi ciddi sorunlarla bizlere dönecektir.
2016’da başlamıştı, ama 2017 senesinde artık kesin olarak “satış fiyatı” değil “ödeme planı” konuşulacak. Metrekare fiyatı 6.000 TL üzerinde konutlarda alıcı daha temkinli olacak. Satışa yönelik cazibeli özel kampanyaları göreceğimiz bir yıl olacağını düşünüyorum. Yeni konut projeleri 2016 senesindeki kadar fazla olmayacak. Öte yandan, erişilebilir fiyatlı konutların, ikinci el konutların el değiştirmeye devam ettiğini göreceğiz. Büyük ihtimalle satışlar bu senekinden az olmayacak. Yabancıları ise daha az göreceğiz.
Cansel Turgut Yazıcı
Eva Gayrimenkul Değerleme
Genel Müdür