Gayrimenkul sektörü bu çıkmazdan nasıl çıkacak
Arsa maliyetleri artıyor, malzeme fiyatları yükselişte
Son aylarda konut fiyatlarında ciddi artışlar yaşanıyor. Mayıs, Haziran, Temmuz aylarında konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş sebebiyle arz talep dengesine bağlı olarak artan konut fiyatlarıyla birlikte, inşaat maliyetleri de sürekli yükseliyor. İnşaat maliyetleri endeksi, Türkiye İstatistik Kurumu Kasım ayı verilerine göre bir önceki yıla göre yaklaşık 2020 Eylül ayında %16,11 oranında arttı.
EVA Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Özhan Yurtseven, endeks oranı düşük bir oran gibi görünse de Ocak-Şubat aylarından beri Pandemi süreci, uzun süredir döviz kurlarındaki artış ve enflasyon etkileriyle inşaat maliyetlerinin ciddi oranlarda yükseldiğini belirtti.
İnşaat sektöründe maliyetleri belirleyen en büyük etkenin genel olarak malzeme fiyatları olduğunu da belirten Yurtseven, “Malzeme fiyatlarında yaşanan değişimler, inşaat projelerinin gayrimenkul satış fiyatlarını belirlemektedir. Bu değişimler, birçok faktörden etkilenebilir. Döviz kurları ve malzeme üretim sürecinde meydana gelen fiyat dalgalanmaları malzeme fiyatlarını en çok etkileyen faktörlerin başında gelmektedir. Yapı malzemelerinin birçoğu yurtdışından ithal edilmektedir. Döviz kurlarında yaşanan ani değişimler, inşaat şirketlerini bir sonraki malzeme tedariki sürecinde etkiler.” Dedi.
Dövizdeki artış tırmanmaya devam ediyor
Geçen sene bu zamanlarda dolar kurunun 5,65 seviyelerinde iken bu dönemde 8,00 seviyesinde olduğunun da altını çizerek, “Euro kuru 6,16 seviyelerinde iken bu dönemde dolar kuru 9,0’lar seviyesinde oldu. Geçen sene Eylül ayına göre bu zamana kadar sadece döviz kurunda yaklaşık %40-%45 artış söz konusu. Enflasyon ve pandemi süreci dövizdeki artışları yukarı yönlü tırmandırmaya devam etmekte.
Proje finansmanı sağlamanın da yüksek maliyetli olduğu bir dönemdeyiz
Dövizdeki yüksek artış oranları ile birlikte inşaat maliyetleri de ciddi oranda arttı. Özellikle inşaatın ana malzemeleri olan kumun, çimentonun ve demirin fiyatında meydana gelen artış inşaat malzemesi tedarik eden firmaların maliyetini fazlası ile artırdı. Tedarikçi firmalar artan bu maliyeti mecburen inşaat firmalarına yansıtıyorlar. Yakın bir zamana kadar inşaat firmaları maliyet artışlarını kendi kar marjlarını düşürerek, stok malzeme kullanarak vb. çözüm yolları üreterek bu durumu gayrimenkul satışlarına yansıtmamaya çalışıyorlardı. Pandemi süreci ve döviz kurundaki artışlar artık piyasadan da görüldüğü gibi gayrimenkul satış değerleri de artmış durumda. Proje finansmanı sağlamanın da yüksek maliyetli olduğu bir dönemdeyiz. Mevcutta devam eden projeleri bitirmek dışında yeni bir proje maliyetine katlanmak firmalar için zor.
Ocak ayında C30 beton m3 alımı 190 TL iken şu anda m3 alımı 230 TL
Ülkemizde inşaat maliyetlerinin yaklaşık %80’i dövize endeksli. Bu durum dövizdeki artışın inşaat maliyetlerine yansıması anlamına geliyor. İnşaat maliyetinin ana kalemlerini oluşturan kum, çimento, demirde sene başından bu zamana yüzde 35’lere varan artışlar oldu. İnşaat malzemeleri tedarik eden firmalar da, bu koşullarda kendilerini garanti altına almak için fiyat politikalarını değiştirmektedir. Vadeli satışlarda tedarikçiler riski, yüksek derecede fiyatlandırmakta bu da maliyetleri yükseltmektedir. Demir fiyatları Ocak ayında tonu 3200 TL seviyelerinde alım yapılırken, şuanda tonu 5000 TL seviyesine dayanmış durumda. Ocak ayında C30 beton m3 alımı 190 TL den yapılırken, şu anda m3 alımı 230 TL’den yapılmaktadır.
Bina inşaat maliyeti 30-35 birim artış gösterdi
Her yıl inşaat işçilik maliyetleri %10-%15 oranında artıyordu. Pandemi süreci ve döviz kurundaki artışlar yıllık normal artış seviyelerinin de üstünde artışa sebep oldu. İşçilik maliyetleri de %15’lerin üzerine çıkmış durumda. Bütün bu inşaatı oluşturan bileşenlerdeki maliyet artışlarını göz önüne alacak olursak sene başında ortalama 100 birim olan bina inşaat maliyeti 30-35 birim artış gösterdi.
Alım gücü zayıflıyor
Döviz kurundaki artış konut yatırımcısının parasını faizde ve dövizde değerlendirmesine neden oluyor. Gayrimenkule olan talep sınırlı düzeyde kalmaktadır. Bu durum maliyetleri artmasına dolayısıyla hem satış hızını düşürmekte hem de karlılığını azaltmaktadır. Son 5 yılda yaşanan bu durum bugün üst seviyelere ulaşmış durumda. Alım gücünün zayıflamasının yanında döviz kurunun önlenemez yükselişi gayrimenkul sektöründe geliştirmeyi çıkmaz yola götürmektedir. Yeni konutlarda ortalama inşaat maliyet artışı, enflasyonun da, üretici fiyatlarındaki yıllık ortalama artışın da üzerine çıkmış durumda.
KDV iadesine razı firmalar var
Arsa maliyetleri artmakta, malzeme fiyatları yükselişte. İnşaat maliyet artışları üst seviyelerde. Sektör satış kar marjları alt seviyelerde. %10-5 kar marjlarına kadar gerileyen sektörde projeyi bitirmek maliyetleri kurtarmak için çabalayan firmalarda olduğunu, hatta sadece KDV iadesine bile razı firmalar olduğunu söylemek yanlış olmaz. Satış fiyatları mecburen artış eğilimi göstermek zorunda ama alıcı baskın bir piyasada da bu zamları yapmak kolay değil. Kısacası geliştiriciler artık bir çıkmaza doğru sürükleniyor, yeni proje geliştirsinler mi? Yoksa beklesinler mi? Çarklar durduktan sonra sistemi tekrar kurmak çok zor olacak ne yapsınlar? Malzeme maliyetleri maliyeti arsa fiyatlarında indirim olarak alabilirler mi? İşte kritik soru bu; eğer arsa fiyatları düşerse bu durumda gayrimenkul önümüzdeki dönemde geliştirilebilir bir enstrüman olur. Yoksa özellikle konut sektörü özelinde gayrimenkul sektörü ciddi bir daralmaya gidecek.” Şeklinde görüşlerini dile getirdi.
EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık Hakkında: EVA, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Lisanslı Değerleme Şirketleri Listesindedir ve Bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi de bulunmaktadır. EVA Değerleme, sektöründe çok itibarlı bir kuruluş olan; İngiltere orijinli Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tarafından Türkiye’nin ilk “Regulated by RICS” statüsüne getirilmiş kurumudur. EVA, özel sektör ve kamu kurumları için; her Türlü Gayrimenkulün ve Gayrimenkule Dayalı Hak ve Faydaların Değerleme çalışmaların, Gayrimenkul Sektörü Pazar ve Sektör Analiz Raporları,Gayrimenkul Projeleri Finansal Fizibilite ve Yapılabilirlik Analizleri Çalışmaları hazırlamakta, Lokasyon Analizleri , En İyi ve En Verimli Kullanım Etüdü Çalışmaları hizmetleri sunmaktadır. Şirket 2011 senesinde İngiltere’nin en önemli yayın kurumlarından bir olan Euromoney tarafından Türkiye’nin en iyi değerleme şirketi , 2013 yılında ise en iyi Değerleme ve en iyi Danışmanlık şirketi seçilmiştir. Avurpa’nın prestij ödülü 2013 European Property Awards tarafından Avrupa’nın ve Türkiye’nin en iyi danışman ödülüne layık görülmüştür. Şirketin gayrimenkul sektörü ile ilgili düzenli çıkarttığı birçok araştırma analiz ve yayınları, sektör raporları bulunmaktadır.