Daha Etkili Sonuçlar İçin Dönüşüm Nasıl Olmalı?
Bölgesel dönüşüm mü kentsel dönüşüm mü?
Hepimizin bildiği üzere ülkemiz deprem kuşağında yer almakta ve olası bir depremde eski yapı stoku fazlalığının, çarpık ve düzensiz yapılaşmanın ne gibi sonuçlar doğurabileceğini tahmin etmekteyiz.
1999 yılında yaşanan elim olayın üzerine yapılan çalışmalar neticesinde 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun TBMM’nce kabul edilmiş ve Türkiye’de Kentsel Dönüşüm başlamıştır.
Bu kanunun kabul edilmesiyle birlikte özellikle rantın merkezi olan İstanbul’da oldukça hareketlilik yaşanmış ve yaşanmaya da devam etmektedir. Ancak bakanlık ve belediye işbirliği ile ilan edilen riskli alanlardaki uygulamalarla, bireysel uygulamalar maalesef birbirinden farklılık göstermektedir. Bireysel uygulamalarda mülk sahipleri binalarını kat karşılığı müteahhitlere vermekte ve binalarını yeniletmektedir. Mevcut bir binanın yıkılıp yerine daha fazla bağımsız bölümün bulunduğu bir binanın inşa edilmesine ise “Kentsel Dönüşüm” den ziyade ancak “Kentsel Yenileme” (ben “Binasal Yenilme”yi uygun görüyorum aslında) diyebiliriz. Şuan İstanbul’da ve diğer şehirlerimizdeki uygulama maalesef ağırlıklı olarak bu şekildedir. Kentsel Dönüşüm’ün asıl amacı insanlarımızın yeşil alanlarıyla ve donatı alanlarıyla daha yaşanabilir bir çevrede sağlam binalarda oturmalarını sağlayabilmekti. Şu an İstanbul ölçeğinde konuşacak olursak bunun ne kadar sağlanabildiği konusu da bir muamma.
İstanbul denince akla gelen birkaç önemli merkezden biri olan Bağdat Caddesi ve çevresinde konut piyasası Kentsel Dönüşüm Kanunu sonrasında oldukça hareketlenmiştir. Hemen hemen her sokakta en az 1 adet şantiye bulunmaktadır. Başlangıçta Cadde ve çevresinde bu bölgenin yıllardır bilinen firmaları yer alırken şu anki süreçte İstanbul’un diğer bölgelerinden gelen ve hatta İstanbul dışından gelen birçok farklı inşaat şirketinin ismiyle karşılaşmaktayız.
Bunun en büyük sebebi; Bağdat Caddesi ve çevresinin sadece İstanbul’un değil Türkiye’nin en gözde sosyal yaşam alanlarından biri olmasıdır. Bu bölgede yapılan projelerin likiditeye kolay dönmesi müteahhitleri cezbeden en önemli nedendir.
Tabi bütün bu hareketlilik bir takım sorunları da beraberinde getirmiştir;
Bölgedeki mevcut yapı stokunun büyük bir bölümü 35-60 yıllık eski yapılardan oluşmaktadır. Bu durum ileriki yıllarda yeni konut arzının artacağını göstermektedir.
Bölgenin referanslarıyla tanınmış kuvvetli müteahhitlerine çok yük bindiğinden birçoğu artık daha seçici davranmakta ve her projeye yatırım yapmamaktadır. Bunu gören küçük ölçekli yatırımcılar da Bağdat Caddesi’nde daha az kazançlı işlerde birbiriyle yarışmaktadır. Pek tabi ki yeni yatırımcılar piyasaya girebilmek, kendilerine pazarda isim edinebilmek, için rayiçlerin üzerinde oranlar vermekte, kira ve taşınma bedellerini ortalamanın üzerinde teklif etmektedir. Bu noktada mali yapıları bu dengeyi kuracak sağlamlıkta olmayan firmalar satış-maliyet analizini iyi yapamadıklarında sıkıntılar baş göstermektedir ki bugüne kadar benzeri birçok sorunla karşılaşılmıştır.
Sonuç olarak kentsel dönüşüm büyük bir motivasyonla başlasada istenen başarıyı birçok nedenden ötürü sağlayamadı. Dönüşümler bina bazlı olurken , başarılı olan alan bazlı dönüşüm projesi sayısı sınırlı kaldı. Dönüşüm süreçlerinde yaşanan olumsuzluklar ve anlaşmazlıklar, dönüşüm sürelerinin çok fazla uzamasına sebep olurken, ayrıca çok fazla maddi zarara da sebep oldu. Hem yatırımcı hem de hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi ve sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için süreç boyunca sistemde nelerin eksik olduğu değerlendirilip, yönetmelik 2016 aralık ayında yeniden düzenlendi. Sektörün bir miktar önü açıldı.
Halk kentsel dönüşümü ilk etapda “milli piyango “olarak gördü. Bu dönüşüm işin başında yaşam alanlarının iyileştirilmesi, depremde can kaybının önlenmesi için doğru binalar yapılması gibi kabul edilmedi. Bugün geldiği yanlış noktada aslında yanlış oluşturtulan kamuoyu algısının çok büyük payı vardır.
Önceki yönetmelikte riskli alanlarda 15 bin metrekare sınırı vardı Riskli alan ilan edebilmek için gerekli olan 15 bin metrekare sınırlaması kalktı. Yeni düzenlemeyle artık 15 dönümün altındaki her ada riskli alan kapsamına girecek. Bundan sonraki süreçte ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak.
Tamamen yapılaşması bozuk alanlar ve yapılaşma bütünlüğünün %65’i bozuk alanlar riskli alan ilan edilebilecek. Riskli alanlarda bahsi geçen %65 sağlanabilmesi için sadece bina sayısına bakılacak. Bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bakılmayacak
Bu düzenlemeyle neredeyse Türkiye’nin tamamı riskli alan uygulamasına girebilecek diyebiliriz.
Tarihi binalarda riskli yapı tespiti yapılamıyordu, artık o da yapılabiliyor. Ancak uygulama sırasında Anıtlar ve Koruma Kurulundan onay alınması gerekiyor.
Riskli alanlarda ve riskli yapılarda 18 ay olan kira yardımı süresi değiştir. Riskli alanlarda inşaat faaliyetinin 24 ay ile 48 ay arasında sürmesi göz önünde bulundurularak yeni yönetmelikle 36 ay şeklinde uzatıldı. Riskli yapılarda eskisi gibi kira yardımı 18 ay süreyle yapılmaya devam edilecek.
Riskli yapıların dönüşümü söz konusu olduğunda 3’te 2 ya da 3’te 1’lerle ilgili sıkıntılar vardı. Eski düzenlemede binanın 3’te 2 kararı aldıktan sonra, 3’te 2’den geri kalanların payının satışı noktasında açık artırmaya bina yıkılmadan gidilemiyordu. Yeni kentsel dönüşüm yönetmeliği ile birlikte bina yıkılmadan açık arttırma yapılabilecek. 3’te 1’in açık arttırma ile satışına sadece 3’te 2 girebilecek. 3’te 2 ‘den alıcı çıkmazsa sadece müteahhit veya bakanlık satın alabilecek. Bu madde ile apartmanlarda karar almalar kolaylaşacak diye ümit edebiliriz.