Kağıthane Seyrantepe Pazar Araştırması

Kağıthane Seyrantepe Pazar Araştırması

Kağıthane birçok ofis ve rezidans projesinin yer aldığı son dönemde cazibesi artan bir bölge olarak karşımıza çıkıyor.

Geçmiş yıllarda halkın mesire yeri olarak kullandığı Kâğıthane, 1950’lerde Haliç ve çevresinin sanayi bölgesi olarak kullanılmaya başlanmasıyla beraber Kâğıthane Vadisi boyunca sanayi yapıları ve imalathaneler sayılarını arttırmaya başlamıştır. 400.000’e yaklaşan nüfusu ile İstanbul’un büyük ve önemli ilçelerinden biri olan Kağıthane Avrupa ve Anadolu yakasını birbirine bağlayan boğaz köprülerinin güzergâhı olan E-5 ve TEM otoyolları arasında konumludur. Metropoliten alana sahip Kâğıthane Vadisi, coğrafi konumu itibariyle güneyinde ve doğusundaki merkezi iş alanlarının da (MİA) etki alanında yer almaktadır.

Son 10 yılda şehrin genelinde hareketliliğin artmasıyla Kağıthane İlçesi de olumlu yönde etkilenmiş ve başta konut projeleri olmak üzere birçok projeler geliştirilmiştir. İstanbul’un en önemli sorunlarından biri olan trafik problemi için alternatif projeler hayata geçirilmiş ve Kağıthane de bu projelere tüneller vasıtasıyla ev sahipliği yapmıştır. Tünel güzergahı ile Kağıthane, Seyrantepe ve Hamidiye Mahalleleri’nden Taksim’e ulaşım süresi 5 dakikada mümkün olabilmektedir. Günümüzde yüksek katlı ve site tipinde yapılaşmaların mevcut olduğu bölgede konutlar orta ve orta-üst gelir grubuna hitap etmekte iken; ulaşım olanaklarının çeşitlenmesiyle B ve B+ gelir seviyesine yönelik projelerin arttığı belirlenmiştir.

Kağıthane’deki projeler orta sınıfa hitap etmekte iken, bölgeye yapılan Seyrantepe metrosunun ve tünel inşaatının etkisiyle Kağıthane’deki nitelikli konutların sayısı artış göstermiştir. Maslak’a yakınlığıyla bilinen Kağıthane bölgesinde ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte bölge orta-üst sınıf tarafından rağbet görmeye başlamıştır.

2018 yılında açılması planlanan Mahmutbey-Mecidiyeköy metro hattının bölgeye olan ulaşımı daha da rahatlatması bekleniyor. Bu proje sayesinde Kağıthane Üsküdar arası mesafe 26 dakikaya inerken, Ümraniye 39,5 dakika, Beşiktaş 10 dakika ve Mecidiyeköy 4,5 dakikaya inecek. Bu durum zaten merkez olan Kağıthane-Seyrantepe bölgesinin markalı konut projelerinde ikinci bir ivme yakalamasını sağlayacaktır.

 

Kağıthane-Seyrantepe Bölgesi konut projelerine bakıldığında, mevcut projelerde; fiyatların yaklaşık 3.000 TL/m2 – 12.000 TL/m2 aralıkta değiştiği görülmektedir. Satışı devam eden projelerde ise fiyatların 4.000 TL/m2 - 16.000 TL/m2 (KDV’den arındırılmış fiyatlardır) değiştiği tespit edilmiştir.

 

Proje alanı MİA alanına yakın bir bölgede konumlanıyor olması ve son dönemde yatırım için tercih edilen bölgelerden olan Kağıthane-Seyrantepe bölgesinde konumlanıyor olması birim fiyatları arttıran etmenlerdendir.

 

Genel olarak projeler değerlendirildiğinde konum ve ulaşım olanakları ön planda olmaktadır. Diğer taraftan manzara hâkimiyeti ve proje içerisinde bulunan yeşil alan da projeleri ayrıcalıklı kılan önemli bir faktördür.

 

 

Proje alanında rakip projeler incelendiğinde net brüt alanlar arasında %40-%60 aralığında farklılıklar olduğu görülmekte olup, peşin ödemelerde ortalamada %10 bandın da  iskontolar  yapıldığı görülmektedir. 

 

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık olarak hazırladığımız 2016 İstanbul Markalı Konut Sektör Raporuna göre bu bölge 2013 senesinde % 32, 2014 senesinde % 11, 2015 senesinde % 24 ve 2016 senesinde % 3 fiyatı artmıştır. Son beş yılda bileşik olarak bakıldığından konut fiyatlarının %87 arttığı görülmektedir, bileşik değer yıllık ortalama artış oranı ise %17’dir. Kağıthane, 2016 yılı İstanbul markalı konut piyasası araştırmalar ve öngörüler raporumuza göre bileşik değer yıllık ortalama artış oranları olarak İstanbul’da 34 adet bölge toplamı içinde 17. sıradadır.

 

Kağıthane – Seyrantepe Bölgesi Piyasa Analizi

Bölgede markalı konut piyasası aktif olarak 2004 yılında başlamış olup 13 yıldır yaklaşık 29 farklı firma rekabet etmektedir. Bölgede markalı konut piyasası 2004 yılında başlamış olsa da esasen 1997 yılında yapımı tamamlanan Başak Konutları bölgenin ilk toplu konut projesidir. Bölge kısıtlı arsa arzına alternatif bir bölge olması ve MİA’ya yakınlığı ile markalı konut piyasasında son yıllarda hızlı bir gelişme kaydetmiştir.

Konut tipi dağılımı

Bölgede 2+1, 1+1 ve 3+1 daire tipinin ağırlıklı olarak yoğun olduğu sonrasında bölgede 4+1 daire tiplerinin üretildiği tespit edilmiştir.

 

Bölgedeki tip dağılımına bakıldığında %30,2 oranında 2+1, %29,2 oranında 1+1, %25,0 oranında 3+1, %6,7 oranında 4+1 ve %4,8 oranında 1+0 tipinde daire bulunmaktadır. Geri kalan oran ise diğer daire tipolojilerini yansıtmaktadır.

 

 

EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık Hakkında:

 EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK)  tarafından finans kurumlarına,  “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule  bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.

 

EVA Değerleme’nin kendi alanında 13 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır; 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması , 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi  Danışmanlık, En İyi Araştırma  ve En İyi Değerleme Firması, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ve 2016 yılında tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık , En İyi Araştırma  ve En İyi Değerleme Firması ödüllerine layık görülmüştür. Ayrıca yine uluslararası bir kurum olan International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"  2014-2015,  2015-2016 ve 2016-2017 senesinde ise tekrar tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"  olarak seçmiştir.

 

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk  SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.