Kağıthane Seyrantepe Pazar Araştırması

Kağıthane Seyrantepe Pazar Araştırması

Kağıthane birçok ofis ve rezidans projesinin yer aldığı son dönemde cazibesi artan bir bölge olarak karşımıza çıkıyor.

Geçmiş yıllarda halkın mesire yeri olarak kullandığı Kâğıthane, 1950’lerde Haliç ve çevresinin sanayi bölgesi olarak kullanılmaya başlanmasıyla beraber Kâğıthane Vadisi boyunca sanayi yapıları ve imalathaneler sayılarını arttırmaya başlamıştır. 400.000’e yaklaşan nüfusu ile İstanbul’un büyük ve önemli ilçelerinden biri olan Kağıthane Avrupa ve Anadolu yakasını birbirine bağlayan boğaz köprülerinin güzergâhı olan E-5 ve TEM otoyolları arasında konumludur. Metropoliten alana sahip Kâğıthane Vadisi, coğrafi konumu itibariyle güneyinde ve doğusundaki merkezi iş alanlarının da (MİA) etki alanında yer almaktadır.

Son 10 yılda şehrin genelinde hareketliliğin artmasıyla Kağıthane İlçesi de olumlu yönde etkilenmiş ve başta konut projeleri olmak üzere birçok projeler geliştirilmiştir. İstanbul’un en önemli sorunlarından biri olan trafik problemi için alternatif projeler hayata geçirilmiş ve Kağıthane de bu projelere tüneller vasıtasıyla ev sahipliği yapmıştır. Tünel güzergahı ile Kağıthane, Seyrantepe ve Hamidiye Mahalleleri’nden Taksim’e ulaşım süresi 5 dakikada mümkün olabilmektedir. Günümüzde yüksek katlı ve site tipinde yapılaşmaların mevcut olduğu bölgede konutlar orta ve orta-üst gelir grubuna hitap etmekte iken; ulaşım olanaklarının çeşitlenmesiyle B ve B+ gelir seviyesine yönelik projelerin arttığı belirlenmiştir.

Kağıthane’deki projeler orta sınıfa hitap etmekte iken, bölgeye yapılan Seyrantepe metrosunun ve tünel inşaatının etkisiyle Kağıthane’deki nitelikli konutların sayısı artış göstermiştir. Maslak’a yakınlığıyla bilinen Kağıthane bölgesinde ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte bölge orta-üst sınıf tarafından rağbet görmeye başlamıştır.

2018 yılında açılması planlanan Mahmutbey-Mecidiyeköy metro hattının bölgeye olan ulaşımı daha da rahatlatması bekleniyor. Bu proje sayesinde Kağıthane Üsküdar arası mesafe 26 dakikaya inerken, Ümraniye 39,5 dakika, Beşiktaş 10 dakika ve Mecidiyeköy 4,5 dakikaya inecek. Bu durum zaten merkez olan Kağıthane-Seyrantepe bölgesinin markalı konut projelerinde ikinci bir ivme yakalamasını sağlayacaktır.

Kâğıthane Bölgesi’ndeki konut projelerinde daire birim fiyatlar 4.000 TL - 9.000 TL/m2 (KDV’den arındırılmış fiyatlardır.) aralığında değişmektedir. Ayrıca bölgede dairelerin şerefiyelerine göre 12.000 TL/m2 (KDV’den arındırılmış fiyatlardır) gibi birim fiyatlarda rastlamak mümkün.  

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık olarak hazırladığımız 2016 İstanbul Markalı Konut Sektör Raporuna göre bu bölge 2013 senesinde % 32, 2014 senesinde % 11, 2015 senesinde % 24 ve 2016 senesinde % 3 fiyatı artmıştır. Son beş yılda bileşik olarak bakıldığından konut fiyatlarının %87 arttığı görülmektedir, bileşik değer yıllık ortalama artış oranı ise %17’dir. Bileşik değer yıllık ortalama artış oranları olarak İstanbul’da 34 adet bölge toplamı içinde 17. sıradadır.

 

Kağıthane – Seyrantepe Bölgesi Piyasa Analizi

Bölgede markalı konut piyasası aktif olarak 2004 yılında başlamış olup 13 yıldır yaklaşık 29 farklı firma rekabet etmektedir. Bölgede markalı konut piyasası 2004 yılında başlamış olsa da esasen 1997 yılında yapımı tamamlanan Başak Konutları bölgenin ilk toplu konut projesidir. Bölge kısıtlı arsa arzına alternatif bir bölge olması ve MİA’ya yakınlığı ile markalı konut piyasasında son yıllarda hızlı bir gelişme kaydetmiştir.

Konut tipi dağılımı

Bölgede en çok 2+1, sonrasında ise 1+1 ve 3+1 konut tipinin üretildiği görülmektedir. Bölgede markalı konut projelerinde net alan brüt alan farkı yaklaşık %30 seviyelerindedir.