İZMİR KARŞIYAKA’DA EMLAK PİYASASI, 2018
1- İzmir'de Karşıyaka'nın emlak piyasası açısından önemi nedir? Karşıyaka, konut alıcısını veya kiracısını en çok hangi özellikleriyle cezbediyor?
Karşıyaka İzmir’in en değerli ve gözde ilçelerinden birisidir. Yıllar boyunca İzmirlinin oturmak istediği ve yatırım yapmak istediği pek çok nezih mahalleler yine Karşıyaka ilçemizdedir.
Karşıyaka İzmir’in kuzeyinde denizle buluşan uzun kıyı şeridi, geniş rekreasyon alanları ve isim yapmış eski-yeni konut projeleri ile konut alıcısını ve kiracısını cezbetmektedir. Karşıyakalı olmak her zaman İzmirliler için bir ayrıcalık olmuştur. Karşıyaka’da yaklaşık 10 km’lik sahil şeridine açılan ve denize ulaşan mahalleler yıllardır konut alımı için çok büyük bir sebep olmuştur. Son 5-6 yılda ise ilçede yapılan ve yapımı devam eden yatırımlar ilçeye olan talebin daha da artmasına sebep olmuştur. Cemal Gürsel Sahil Bulvarı’nın Karşıyaka iskeleden Mavişehir Hasan Ali Yücel Bulvarı’na kadar düzenlenmesi, yürüyüş ve bisiklet yollarının yapılması, İzban Hızlı Tren hattının Havaalanı-Menemen hattında Karşıyaka’dan geçmesi ve 5 ilçeyi birbirine bağlaması, Karşıyaka İskele-Mavişehir arasında 8.8 kilometrelik güzergah üzerinde 14 durak olarak hayata geçen Karşıyaka Tramvayı ilçeye olan talebi ciddi ölçüde arttırmıştır.
2- Karşıyaka'da alıcıların profili genel olarak nasıldır? Son dönemde kiralık mı daha çok satılık talebi mi daha önde?
Karşıyaka’yı tercih edenler genelde orta ve üst gelir grubunda kişilerdir. Beyaz yakalı kesimin tercihi yoğunluk olarak oturma amaçlı 2+1 ya da 3+1 site içi daireler olmakla beraber, son yıllarda öğrencilerinde daha küçük 1+1 tipinde daireleri tercih ettiği görülmektedir.
Karşıyaka kiralamanın yoğun olduğu ve bir ilçe olup, son dönemde özellikle ulaşımın çeşitlenmesi, kentsel dönüşümle eski evlerin yenilenmesiyle yeni evlerin daha çok kiraya verilir hale gelmesi, özellikle çocuklu aileler için bölgede özel okul yatırımlarının artmasıyla kiralık dairelere olan talep daha da artmıştır.
3- Karşıyaka'da oturumculara hangi bölgeler, yatırımcılara hangi bölgeler tavsiye olunur? Neden?
Karşıyaka’da oturmak için daha çok site tarzı ve yeni yapılaşmaların görüldüğü denize paralel Mavişehir, Atakent, Bostanlı mahalleleri başta olmak üzere, denizden içerde kalan Yalı ve Şemikler mahalleleri tercih edilmektedir. İlçe’nin en eski yerleşim bölgeleri olan Aksoy, Donanmacı, Turan, Alaybey, Bahariye-Bahçelievler mahalleleri ile nispeten kentsel dönüşüm ve site tarzı yüksek katlı yapılardan oluşan yeni projelerle çehresi değişen Örnekköy, Cumhuriyet mahallesi, Yamanlar mahallelerinde kiraya verilmek için yatırım amaçlı alımlar yoğunluktadır.
4- İlçedeki kiralık ve satılık dairelerin ortalama fiyat aralığı nasıldır?
BOSTANLI-MAVİŞEHİR-ATAKENT-YALI MAHALLELERİ:
Bostanlı Mahallesi;
Özellikle Bostanlı mahallesi içerisinde son zamanlarda parsel bazında kentsel dönüşüm uygulamaları görülmektedir. Konu yapılarda istenen değerler 6.000-8.000TL/m2 değişmektedir. Az sayıda bulunan yeni yapı yalı dairelerinde istenen değerler 15.000-20.000TL/m2 seviyesine kadar çıkmaktadır.
Bostanlı mahallesi içerisinde yer alan 20 ve üstü yaş grubu konutlarda ise konum, bulunduğu kat ve asansör durumu değerlerde etkin rol oynamaktadır. İstenen değerler genel olarak 4.000-5.000TL/m2 bandında iken özel durumlarda istenen değerler artış göstermektedir. Yalı dairelerinde istenen değerler 10.000TL/m2 seviyesine kadar yükselmektedir.
Ayrıca 2017 yılı içerisinde faaliyete geçen tramvay hattı ile bölgede toplu taşım imkanları artıştır. Bu durum bölgeye olan talebi paralelinde değerleri arttırmıştır.
Atakent Mahallesi;
Atakent mahallesinde de Bostanlı mahallesinde görülen parsel bazında kentsel dönüşüm ile yeni konut arzı sağlanmaktadır. Fakat söz konusu üretim daha düşük seviyededir. Yeni yapılarda istenen değerler genel olarak 7.000-9.000TL/m2 civarındadır. Fakat bazı projelerde konum(semt) ve deniz manzara durumuna göre istenen değerler 10.000-12.000T/m2 seviyesine kadar çıkmaktadır.
Atakent mahallesinde yer alan orta yaşlı yapılar için istenen değerler 4.500-5.500TL/m2 civarında değişkenlik göstermektedir. Mahalle içerisinde denize yaklaştıkça manzara ve iç mekan durumuna göre istenen değerlerde artışlar görülmektedir.
Mavişehir Mahallesi;
Mavişehir mahallesine geçmiş yıllarda yapılmış olan yüksek katlı (20-25) kat Pamukkale, Albatros vb. çok bloklu siteler yer almaktadır. 3+1 daireler genel olarak 150m2 civarında planlanmış, 2+1 daireler 100m2 ve 1+1 daireler ise 70m2 civarında planlanmış durumdadır. Söz konusu daireler için genel olarak istenen değerler 6.000TL/m2 civarındadır.
Mavişehir mahallesinde son zamanlarda yeni üst segmentte konut projeleri hayata geçirilmektedir. Açık/kapalı otopark, mini golf alanı havuz vb. bir çok sosyal alan kullanımı bulunan projelerde istenen değerler ise 20.000-25.000TL/m2 sevilerine kadar çıkmaktadır. Bölgede son zamanlarda hayata geçirilen veya geçirilmekte olan projeler olarak; Atılgan Royal, Port Marin, Livin İzmir öne çıkmaktadır.
Mavişehir mahallesi içerisinde yer alan Mavi Bahçe ve EGS Park AVM’ler ile kuzeyinde yürüme mesafesi içerisinde inşaatı devam etmekte olan Optimum AVM bölgeyi ticari anlamda hareketli kılmaktadır. Buna ek olarak Mavişehir ve Yalı mahallelerinde son zamanlarda çok sayıda özel okul hizmete geçmiştir. Bölge bu yönü ile de tercih edilmektedir.
Yalı Mahallesi;
Yalı mahallesi 2 bölüm olarak değerlendirilebilecek bir yapılaşmaya sahiptir. Buna göre Atakent mah. ile İzban banliyö hattı arasında kalan ve geçmiş dönemlerde yapılaşmış yapılar ile son zamanlarda eski yapıların yıkılıp yeni yapı üretimi sağlanan bölüm ile Mavişehir mahallesinin kuzeyi olarak son zamanlarda proje bazlı yapılaşmanın görüldüğ bölgeler olarak gruplandırılabilir. 20-40 yaş arası az sayıda yer alan taşınmazlar içerisinde tadilat yapılmış olarak 2.700-3.500TL/m2 civarında değerler istenmektedir.(Aşağı yer alan görsel eski yerleşim yerindendir.
Yalı mahallesinin Mavişehir mahallesinin kuzeyinde kalan ve son 10 yıllık periyotta site tarzı yapılaşmaların görüldüğü bölgede ise değerler proje özellikleri ve mimari olarak değişkenlik göstermektdir. Bölgede Soyak, Mavişerhir Modern, Emlak konutları ve Albayrak evleri gibi projeler yer almaktadır. Genel olarak son yıllık periyotta inşa edilmiş olan projelerde değerler 6.000-8.000TL/m2 civarında değişmektedir.
ŞEMİKLER-DEMİRKÖPRÜ-NERGİS-GONCALAR-DEDEBAŞI-FİKRİ ALTAY MAHALLLERİ
Dedebaşı, Nergis, Goncalar Mahalleleri, bölgenin ana arterlerinden biri olan Girne Bulvarı’nın batısında, Anadolu Caddesi’nin güneyinde kalan bölgede yer almaktadır. Bölgede, eski 4-5 katlı yapıların yanı sıra, kentsel dönüşüm süreci ile birlikte yeni yapıların da yoğunlaşmaya başlamıştır. Bölgede daire fiyatlarını büyüklük ve bölge içerisindeki konumuna, İzban İstasyonuna ve ana arterlere yakınlığına bağlı olarak değişmektedir. Bölgede yeni dairelerin m2 birim değerleri 3800.-TL ile 4500.-TL civarında değişmektedir. Bu bölgede, Girne Bulvarına ve Gün Sazak Bulvarı'na cepheli yeni dairelerin m2 birim değerleri ise 5000-6000.-TL civarındadır. Bölgede yer alan eski dairelerde ise m2 birim değerleri ise, konum, ısıtma, asansör ve tadilatlı olup olmamasına bağlı olarak 2800-3300.-TL civarındadır.
Demirköprü-Şemikler-Fikri Altay
Mahalleleri Anadolu Caddesi’nin güneyinde, trenyolu hattının kuzeyinde kalan bölgede yer almaktadır. Bölge, son dönemde, kentsel dönüşüm ile eski 1-2 katlı yapıların yıkılıp, yeni yapıların yapıldığı ve dönüşüm sürecinde olan bir bölge olup, son 3 yıllık dönemde değer artışı yaşanmaktadır. İzban Metro İstasyonu ve Mavişehir Bölgesine yakınlığı nedeni ile hızlı bir dönüşüm süreci içerisine girmiş olup, son 3-4 yıllık süreçte değer artışı yaşanmıştır. Orta gelir grubuna sahip nüfus tarafından tercih edilen bölgede yeni dairelerin m2 birim değerleri 3500.-TL ile 4500.-TL civarında, eski dairelerin m2 birim değerleri 2500.-TL ile 3000.-TL civarında değişmektedir.
İMBATLI-ÖRNEKKÖY-İNÖNÜ- CUMHURİYET MAHALLELERİ
Örnekköy Mahallesi : Son dönemde, kentsel dönüşüm ile eski yapıların yıkılıp, yeni yapıların yapıldığı ve dönüşüm sürecinde olan bir bölgedir. Kent merkezine ve sosyal donatı alanlarına yakınlığı nedeni ile orta gelir grubuna dahil nüfus tarafından tercih edilmektedir. Bölgede yeni dairelerin m2 birim değerleri 3000-3500.-TL civarında değişmekte olup, az sayıda yer alan sosyal donatı alanları ile birlikte tasarlanan sitelerde m2 birim değerleri 4500.-TL seviyesindedir.
İmbatlı Mahallesi: Bölge içerisinde önemli bir nirengi noktası olan Medical Park Hastanesi'nin de yer aldığı İmbatlı Mahallesi son dönemde, yeni konutların yoğunlaştığı bir bölge özelliğindedir. Tercih edilirliği yüksektir. Bölge orta ve üst gelir grubu tarafından tercih edilmektedir. Medical Park Hastanesi çevresinde yer alan çok katlı bloklarda yer alan dairelerin m2 birim değerleri 4500.-TL civarında iken, daha iç kesimde yer alan yeni binalarda m2 birim değerleri 3500.-tL ile 4000.-tL civarındadır. eski dairelerin m2 birim değerleri 2400.-TL ile 2800.-TL civarında değişmektedir.
İnönü Mahallesi:
İnönü Mahallesi, Çevre Yolunun güneyinde, Anadolu Caddesi’nin kuzeyinde genel olarak son dönemde inşa edilen, sosyal donatı alanları ile birlikte tasarlanan Soyak Siesta, Soyak Oxygen, Kaya Prestij Kontları gibi üst gelir grubu tarafından tercih edilen konutların bulunduğu bir bölge olup, 20 yaş ve üzeri konut bulunmamaktadır. Bölgede yer alan Soyak Siesta-Soyak Oxygen gibi sitelerde m2 birim değerlerinin konum ve büyüklüğe bağlı olarak 4700-TL ile 5200.-TL civarında olduğu tespit edilmiştir.
Cumhuriyet Mahallesi:
Cumhuriyet Mahallesi Anadolu Caddesi’nin kuzeyinde kalan bölgedir. Daha çok gecekondu tipi konutların yoğun olduğu bir bölge olup, son dönemde Soyak projelerine yakın konumda olan bölgede yeni inşaatların yapılmaya başlandığı gözlenmiştir. Bölge, orta gelir grubu tarafından tercih edilmektedir. Bölgede yeni daireler, konum ve büyüklüğüne bağlı olarak 2800.-TL ile 3200.-TL civarında olduğu tespit edilmiştir.
MUSTAFA KEMAL VE YAMANLAR MAHALLESİ
Bu bölgelerde yeni yapılmış binalar tercih edilmekte olup eski binaların daha çok sosyal amaçlı üretilen kooperatif benzer yapılar eliyle üretilen yapılar oldukları görülmektedir. Eski konutlar düşük yapı standartlarına sahip iken yeni yapılan konutlar ise site yapı tarzında yapılmaktadır. 20 ile 40 yaş aralığındaki yapı stokunda yer alan Elit ve Oyak sitelerinde 3+1 daireler 350.000-400.000TL civarında iken yaklaşık 10 yaşlarında olan Yüksek Vadi Evlerinde 3+1 tipindeki konut fiyatları 450.000TL-500.000TL aralığında değişmektedir.
Varyant Karşıyaka Projesi
Yeni inşa edilmiş olan konsept projelerden olan Varyant Karşıyaka Projesinde ise 3+1 konut birim fiyatlarının 1.200.000TL civarında olduğu tespit edilmiştir.
AKSOY VE DONANMACI MAHALLELERİ
Karşıyaka Stadı projesi ve tamamlanan Tramway Projesi nedeniyle Aksoy mahallesinde satış hareketliliğinin arttığı görülmektedir. Aksoy Mahallesinde bina bazlı kentsel dönüşüm projeleri hız kazanmakta iken Karşıyaka'nın iç kesimde yer alan mahallelerinde dönüşüme giren bina sayısı az sayıdadır. Yalı daireleri ise ortalama 30 yıllık olup, birim satış fiyatları ort. 9.000 tl/m2 civarındadır. Örneğin Alaybey, Tuna mahallesi aksında Cemal Gürsel caddesine cepheli ara kat 150 m2 yalı dairesi 1.350.000 tl bedelle satılmakta olup, yalı daireleri için istenen kira bedelleri 5.400 tl / aydan başlamaktadır. Karşıyaka Stadı projesi nedeniyle Aksoy mahallesinde satış hareketliliğinin arttığı görülmektedir. Aksoy Mahallesinde bina bazlı kentsel dönüşüm projeleri hız kazanmakta iken Karşıyaka'nın iç kesimde yer alan mahallelerinde dönüşüme giren bina sayısı az sayıdadır.
Bahçelievler, Tuna, Bahariye ve Bahriye Üçok Mahalleleri
Girne Bulvarının Karşıyaka İlçesinin merkezi bölgesini çevreyoluna bağlayan ana güzergah olması nedeniyle bulvar boyunca trafik yoğunluğu yüksek olup bulvar üzerindeki 20-40 yaş aralığındaki yeni konutların birim fiyatları 6.000TL/m2 ile 7000TL/m2 aralığında değişmektedir. Atatürk Bulvarı ve Belediye Binasının yer aldığı Bahriye Üçok Bulvarı üzerinde eski konutlardaki birim değerlerin 5.000TL/m2 civarında olduğu yeni konutlarda ise konut m2 birim değerlerinin 6.000 -7.000TL/m2 aralığında olduğu görülmektedir.
Alaybey ve Tershane Mahalleleri
Alaybey ve Tersane Mahalleleri bölgenin eski yerleşim yerlerinden olup bölgede sıkışık bir düzenin olması, otopark probleminin olması taşınmazların değerini olumsuz yönde etkilemektedir. Alaybey ve Tershane bölgelerinde az sayıda dönüşüme giren yeni konutlarda birim fiyatlar 4.000TL/m2 civarında iken eski konutların birim fiyatlarının 2.500TL ile 3.000TL aralığında olduğu görülmektedir.
5- Karşıyaka’nın emlak piyasası açısından geleceğini nasıl görüyorsunuz?
Karşıayaka’da kentsel dönüşüm ve müstakil ada bazında riskli yapı dönüşümleri tüm bölgeleri olumlu yönde etkilemiştir. Eski binalar (35-50 yaş) asansörsüz ve otoparksız olup yeni yapılar asansörlü ve otoparklı olacak şekilde planlanmaktadır. Bu da taşınmazların değerlerinde ciddi artışlar yaşanmasına sebep olmaktadır. Gerek kentsel dönüşüm, gerekse parsel bazında yenilemeler ile konut fiyatlarında %70 ila %100 arasında artışların olduğu görülmüştür.
Karşıyaka da son 2 yılda eski dairelerin ortalama metrekare birim fiyatlarının 3.000-3500 TL seviyesinde iken yeni daire fiyatlarının 5.000-.10.000 TL/m2 aralığında değiştiği görülmüştür.
Karşıyaka ilçesi, son yıllarda gerek diğer ilçelerden gerekse farklı illerden ciddi bir göç almakta olup, her geçen gün daha çok tercih edilir hale gelmektedir. İlçeye olan bu talebin giderek artacağını, artan talebi karşılamak için de gerek İzmirli yerel firmaların gerekse İstanbul ve Ankaralı yatırım ve inşaat firmalarının ilçede yeni projeleri le boy göstereceğini düşünüyoruz.