Türkiye'nin mega projesi Kanal İstanbul'u, Yeni Havalimanı Projesi ve
3. Boğaz Köprüsü'nün bağlantı yolu ile inşaatı sürmekte olan Kuzey Marmara Otoyolu Projesi'nin sağladığı entegre ulaşım ağıyla değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme, Kanal İstanbul güzergahında arsa fiyatlarının
son bir yılda geometrik artış kaydettiğini belirliyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, İstanbul Avrupa yakasında hayata geçirilmesi planlanan Kanal İstanbul projesinin, Karadeniz ile Marmara Denizi arasında yaklaşık 43 kilometre uzunluğunda bir yapay su kanalı projesi olduğunu, büyük gemilerin de geçebileceği şekilde tasarlanan, 400 metre genişliğe ve 25 metre derinliğe sahip olan Kanal İstanbul'un yıl sonuna kadar ihale edilmesinin planlandığını belirtiyor. Mega bir proje olan Kanal İstanbul'un Marmara Denizi ile birleştiği noktada 2023 yılına kadar iki yeni kentten birinin kurulmasının planlandığını ifade eden Balsarı, kanalla birlikte İstanbul Boğazı'nın tanker trafiğine tümüyle kapanacağını ve İstanbul'da iki yeni yarımada ile yeni bir adanın oluşturulacağını kaydediyor.
500 bin nüfuslu iki şehir kurulacak
Kanal İstanbul için yasal düzenleme yapılırken çevreye hassasiyetin üst düzeyde tutulduğunu ifade eden Balsarı, proje kapsamında 500 bin nüfuslu iki şehrin yapılmasının planlandığını söylüyor. İki bölümde ele alınan projede kanal ve etrafında oluşturulacak şehrin ayrı ayrı konumlandırılmasının, kongre, festival, fuar, otel, spor tesislerinin de Kanal İstanbul ile birlikte faaliyete geçirilmesinin düşünüldüğünü belirten Balsarı, kanal üstünde altı köprünün inşa edilmesi, kanal çevresine projelendirilecek binaların ise en fazla altı kat olarak inşa edilmesinin öngörüldüğünü ifade ediyor.
Balsarı, ülke ekonomisine yük getirmeyecek şekilde ‘yap-işlet-devret' yöntemi ve konsorsiyum aracılığıyla gerçekleştirilmesi düşünülen proje kapsamında, kanal işletmeciliği konusunda dünyada uzun bir geçmişe ve köklü deneyime sahip ülkelerden Panama’nın projeye destek vermesinin gündemde olduğunu dile getiriyor. Bu kapsamda Panama ile Türkiye arasında, seyir kanallarının inşası ve yönetimi konularında idari ve teknik uzmanlığın paylaşımı için işbirliği platformu kurulmasını içeren anlaşmanın 27 Haziran’da Panama’nın başkenti Panama City’de imzalandığını belirtiyor.
Projenin hangi aşamada olduğuna dair Balsarı şu bilgiyi veriyor: "İstanbul'un kuzey bölgesinde Arnavutköy'le Küçükçekmece Gölü arasında inşa edilmesi planlanan Kanal İstanbul'un güzergâhında yer alan 38.500 hektarlık alanla ilgili plan yapma yetkisi, 2015 Şubat ayında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı (İBB) ve Başkanlığın iştiraki Boğaziçi İnşaat Müşavirlik A.Ş (BİMTAŞ) arasında yapılan protokolle, Bakanlık'tan İstanbul Büyük Şehir Belediyesi'ne devredildi. Söz konusu alan, Bakanlar Kurulu Kararları uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından "6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında "Rezerv Yapı Alanı" olarak belirlenmiştir. Ayrıca 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 5., 11. ve 18. Maddelerinde getirilen düzenlemeler yoluyla Kanal İstanbul Projesi'nin yasal tanımı yapılmış, Hazine ve özel idareye ait alanların imar planı kararıyla Kanal İstanbul için kullanılabilmesinin, Kanal İstanbul için gerekli arazilerin düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz elde edilmesinin önü açılmıştır."
Geçiş güzergahında arsa fiyatları katlandı
Balsarı, Kanal İstanbul projesinin yapılmasına ilişkin proje süreci netleştikçe geçiş güzergahı olarak belirtilen Küçükçekmece - Başakşehir - Arnavutköy hattında arsa fiyatlarının son bir yılda iki ila dört kat oranında artış gösterdiğini belirtiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Küçükçekmece Gölü ile Sazlıdere Barajı arasında kalan Küçükçekmece’ye bağlı Altıntepe ile Başakşehir’e bağlı Güvercintepe ve Şahintepe mahallelerini rezerv alanı ilan ettiğini söyleyen Balsarı, bu mahallelerdeki bazı bölgelerde istimlak ve kamulaştırma çalışmalarının gündemde olduğunu ifade ediyor.
Değerleme sektörü açısından bölgenin yakın gelecekte nasıl bir gelişim göstereceği konusunda Balsarı şunları söylüyor: "Bölge genelinde özellikle ulaşım alanındaki yeni yatırımlar önümüzdeki süreçte bölgeyi ciddi oranda daha cazip hale getirecek. Avrupa Yakası Proje Alanı kapsamında inşaatı devam eden Yeni Havalimanı Projesi ve 3. Boğaz Köprüsü'nün bağlantı yolu ile inşaatı sürmekte olan Kuzey Marmara Otoyolu Projesi bu bölgenin önemli projeleri. Bu potansiyel özellikle bölgedeki yatırımları yoğunlaştırıyor. Kayabaşı ile Bahçeşehir arasındaki Deliklikaya’da 200-300 dönümlük bir arazi üzerinde Organize Sanayi Bölgesi inşa ediliyor. Bahçeşehir, Esenyurt, Başakşehir, Küçükçekmece ve Arnavutköy’de yeni projeler ve alınan ev sayısı her geçen gün artış gösteriyor. Özellikle Arnavutköy ilçesinin Bolluca, Haraççı, Boğazköy, Boyalık, Yeniköy ve Taşoluk mahalleleriyle Başakşehir ilçesinin Kayabaşı, Bahçeşehir ve Ziya Gökalp mahallelerine yatırımcı taleplerinin oldukça arttığı gözleniyor. Özellikle Kayabaşı’nın Kanal İstanbul Projesi ile birlikte İstanbul’un yeni yerleşim merkezi olması bekleniyor. 3. Havaalanı'nın tamamlamasıyla birlikte İstanbul’un her yerine ulaşacak bir metro ağı da bu bölgede ciddi bir potansiyel oluşturacak. Bununla birlikte, Kuzey Marmara Otoyolu, köprü bağlantıları hariç tamamlanmış durumda. Tayakadın ve Bolluca’dan Kuzey Marmara Otoyolu’na çıkışlar verildi."
Değerlenme henüz başlangıç aşamasında
Kanal İstanbul projesine genel bir perspektifte bakıldığında, projenin “bölgesel analizler” dahilinde büyük bir gelişim ve değişimin başlangıç aşamasında olduğunu belirten Balsarı, proje kapsamında yapılacak değişim-dönüşümlerin, İstanbul 1. Bölge olarak adlandırılan merkez alandaki yoğunlaşmanın, üst ölçek plan ilkeleri kapsamında öngörülen alt merkez oluşumlarını destekleyici nitelikte olduğunu söylüyor.
Üst ölçek planlarla İstanbul'un Doğu-Batı aksında yaygın bir gelişme göstermesinin desteklendiğini belirten Balsarı, proje doğrultusunda güncel arz talep dengelerine bakıldığında, Boğaziçi’nin de etki alanında olduğu merkez bölgede baskılanan taleplere alternatif bir yönlendirmenin olacağını kaydediyor. Balsarı, Kanal İstanbul projesinin yarattığı dinamiklerin, bölgedeki gerek arsa ve arazi deposuna yönelik talebi arttırmak, gerekse bölgeye yönlendirilecek nüfusa yönelik hizmet sektöründeki ihtiyacın artmasına destek verecek nitelikte olduğunu belirtiyor.
Proje kapsamındaki alanların belirli ölçüde işaret edilmesinin yanında net bir güzergahın henüz çizilmemiş olmasının bölgedeki talebin maksimum düzeye ulaşmasını engellediğini ifade eden Balsarı, detayların belirgin hale gelmesiyle gerek arsa ve arazi sahiplerinin gerekse proje yatırım kararlarını bölgeye yönlendirmiş yatırımcıların yakın gelecekte beklentilerini üst düzeyde karşılayabileceklerini de sözlerine ekliyor.