YAZLIK BÖLGELERDE GAYRİMENKUL PİYASASI DEĞERLENDİRMESİ

YAZLIK BÖLGELERDE GAYRİMENKUL PİYASASI DEĞERLENDİRMESİ

YAZLIK BÖLGELERDE GAYRİMENKUL PİYASASI DEĞERLENDİRMESİ

Yazın yaklaşmasıyla birlikte Ege bölgesindeki ‘ikincil konut’ ya da halk arasında kullanılan deyişi ile ‘yazlık’ arayışları yeniden hareketlenmeye başladı. İstanbul-İzmir Çanakkale köprü bağlantısı ve İstanbul-Bursa-İzmir otoyol çalışmaları ve kentsel dönüşüm çalışmaları sebebiyle özellikle arsa-arazi ve yaz-kış kullanıma uygun yapılaşmalara olan talep devam etmektedir. İstanbul –İzmir arasını yaklaşık 4 saat indireceği planlanan İstanbul-Bursa-İzmir otoyol projesinin etkisi ile genel olarak İzmir sahil şeridinde Güzelbahçe, Urla, Çeşme ve Karaburun ilçelerinde arsa-arazi ve yaz-kış kullanıma uygun yapılarda değer artışı olmuştur. Son birkaç yılda Ege ve Akdeniz kıyılarındaki birçok yerleşim yeri, gerek yerli turist gerekse de ulaşım rahatlıkları sebebiyle yaz sezonu boyunca oldukça artan hareketliliğe sahip duruma gelmiştir. Hatta İzmir’in başta Çeşme ilçesi olmak üzere, Urla ve Seferihisar ilçelerinde de artık yazlık konutlar yaz-kış oturmak için tercih edilir hale gelmiştir. Egenin kuzey kısmında göze çarpan sahil yerleşimleri olan Dikili ve Ayvalık yerleşimlerinde de sadece yaz mevsiminde kullanılan ikincil konuttan tüm yıl boyunca kullanılan apartman dairesi tipinde birincil konuta kaymakta olduğu görülmektedir.

Özellikle Çeşme-Urla-Güzelbahçe ilçelerinde son bir yılda %30-%40 civarında değer artışı olmuştur.

İzmir’in incisi, Çeşme

Uzun bir süre İzmirlilerin yan bahçesi olarak bilinen Çeşme İlçesi son yıllarda tüm ülkenin odağına yerleşmiş durumdadır. Daha çok yerli turistin ve yatırımcının tercih ettiği Çeşme İlçesinde yaz sezonu güney ege kıyılarına nazaran daha kısa sürmektedir. Çeşme İlçesinde en büyük gelişmeyi gösteren, ülke çapında son yılların trendi olan Alaçatı yerleşimi ise rüzgâr sörfü ile ün kazanan ve günümüze kadar kendini saklamış, kendine has taş evlerden oluşan kent dokusu, çarşısı ve gece yaşantısıyla büyük bir rağbet görmektedir.

Çeşme’de en çok rağbet gören bölgeler başta Alaçatı ve Ilıca Mahallesi olmak üzere; Boyalık, Reisdere, Dalyan,  Altınkum ve son yıllarda ise Çiftlikköy mahallesidir. Alaçatı Beldesinin birçok yerinde halen yerleşime açık boş alanlar bulunması nedeniyle konut arzı hızla artmaktadır. Alaçatı’nın yeni gelişen bölgelerinde daha çok ikiz villa tipindeki villalar inşa edilmekte olup bu konutların yaklaşık 5.500TL/m2’den başlayıp, 8.000TL/m2 civarında pazarlandığı görülmektedir. Ancak, Alaçatı’nın çarşısı olarak bilinen kentsel sit alanına yakın bölgelerde ve Alaçatı sörf yolu üzerindeki Alaçatı-port bölgesinde 7.500TL/m2 ile 12.000TL/m2 aralığında fiyatlara rastlanılmaktadır. Çeşmenin Dalyan bölgesinde denize göre iç kısımlarda kalan 100-120 m2 dubleks konutlar 700.000 TL civarında alıcı bulmaktadır. Bu bölgede birim satış fiyatları 5.000 TL/m2 ile 7.000 TL/m2 civarında iken Çeşme’nin bilinen ve prestijli bölgeleri olan Aya Yorgi Koyu, Boyalık Mevki, Ilıca Plajı, Paşa Limanı gibi bölgelerde yapılan lüks sınıfındaki konsept projelerde 12.000TL/m2-20.000 TL/m2 civarında satışların gerçekleştiği bilinmektedir. Çeşme’de sezonluk kiralamalar revaçta olup, standart havuzu olmayan 100 m2 dubleks konutların aylık kiraları 3.500 TL/m2 den başlamaktadır.

Yükselen Trend saklı kalmış güzellik, Urla-Karaburun

İzmir–Çeşme otoyolunun İzmir’e ulaşım için sağladığı kolaylıklar, Çeşme’ye olan yoğun talep ve İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü’nün etkisiyle; Urla’da son 2 yılda birinci ve ikinci konut talebi artmış ve buna bağlı olarak da mevcut ikinci konut değerleri ciddi artış göstermiştir. Urla’daki mevcut konutların yaklaşık %30’ini ikinci konutlar oluşturmaktadır. Urla’daki ikinci konutların çoğunluğu yaz-kış kullanılmaktadır. Özellikle; Çeşmealtı, İskele, İçmeler, Zeytinalanı’nda ve Kekliktepe’de ikinci konut ve arsa talepleri artmaktadır. Otoyol kenarındaki bölgeler ise; iş adamları için yapılan yaklaşık bir dönüm içinde villa tarzı yapılar olup ulaşım kolaylığı sebebiyle her geçen gün daha çok tercih edilmektedir. Ayrıca Urla’da sahil bandında yapılan sahili güzelleştirme çalışmaları, halk plajının açılması, İçmeler bölgesindeki yeni büyük projeler ile bölgeye olan talep artmaktadır.

Zeytinalanı-Kalabak bölgelerinde yaz-kış kullanıma uygun lüks site tarzı yapılaşmalar göze çarpmakta olup, birim fiyatlar 6.000-9.000 TL/m2 civarındadır. 120 m2 dubleks mesken 850.000 TL den satılmaktadır. Site içinde 120-150 m2 büyüklüğündeki havuzlu villalarda ise satış fiyatları 1.000.000-.1.500.000 TL civarındadır.

İskele, Çeşmealtı-Güvendik bölgesindeki dubleks meskenlerde ortalama birim m2 fiyatlar 4.500-8.500 TL/m2 civarında olup, Kekliktepe’de birkaç dönüm içindeki villalar 10.000 TL/m2 den başlayan birim fiyatlarla satılmakta olup, müstakil havuzlu villalar 2.000.000 TL’den başlamaktadır.

Karaburun ise son yıllarda yapımı devam eden Çeşme otobanına bağlantı yoluyla daha da göze çarpmaktadır. Bakir doğası ve seyrek yapılaşması ve halk plajlarıyla öne çıkmakta olup, son dönemde arazi yatırımcılarının gözdesi olmuştur. 3-5 dönümlük tarlalar denize mesafelerine göre 80-150 TL/m2 civarında satış görmektedir. Çeşme otoban bağlantısı Mordoğan’a kadar yapılmış olup, 2019 yılı ilk çeyreğinde Karaburun’a ulaşması beklenmektedir. Otoban bağlantısının yapılması özellikle Mordoğan ve Karaburun da dubleks konut fiyatlarını arttırmıştır.  Mordoğan’da merkez ve Ardıç plajı çevresinde 100 m2 15-20 yıllık dubleks meskenler 350.000 TL den başlayan fiyatlarla alıcı bulmaktayken site içinde yeni villalarda bu rakam ortalama 800.000 TL’ye kadar çıkmaktadır. Karaburun da ise nispeten daha uygun fiyata dubleks mesken bulmak mümkündür. Mordoğan ve Karaburun’da 3 aylık sezonda ortalama sezon kiraları 10.000 TL/m2 den başlamaktadır.

Egenin göz bebeği Halikarnasos (Bodrum);

Uzun bir süredir yurtiçi piyasasında popüler olan ve uzun süren sezon süresi nedeniyle hareketliliğini yılın büyük bir çoğunluğunda koruyan Bodrum, halihazır da bir çok yazlık projesine ev sahipliği yapıyor.

Yakın zamana kadar sadece birkaç yerleşim bölgesinden bahsedilirken günümüzde neredeyse bütün yerleşimleri, koyları ve plajları ile birlikte ülkenin en önemli turistik merkezi konumundadır. Bodrum genelinde denize hâkim manzarası bulunan, markalı konut projelerinin 15.000TL/m2 ile 35.000TL/m2 birim fiyat arasında alıcı bulduğu görülmektedir. Güvenlik, havuz ve bahçe bakımı gibi önemli avantajları ve yüksek standartlara sahip bu projeler tercih edilirken daha makul rakamlara, benzer konumlarda ancak göreceli daha eski 60-80 m2 yazlıkları 600.000-700.000 TL civarında almak mümkündür.

Bodrum’da  Turgutreis, Türkbükü, Yalıkavak, Konacık mahalleleri ile ve son yıllarda Gündoğan-Gümüşlük bölgeleri yazlık alımında öne çıkmaktadır.

Bodrum merkez Yokuşbaşı mahallesinde konsept projeler gerçekleştirilmiştir. Bilinirliliği yüksek firmalarca gerçekleştirilen yeni projelerde istenen değerler 15.000-25.000TL/m2 civarında değişmektedir.

Gümbet mahallesinde 25 ve üstü yapılarda istenen değerler minimum 4.000-5.000TL/m2 seviyesinden başlamaktadır. Yeni projelerde ise 7.000-9.000TL/m2 seviyesinde istenen değerler değişkenlik göstermektedir.

Konacık mahallesinde özellikle son yıllarda orta gelir grubuna hitap eden site içi daire olarak planlanmış 60-80 m2 civarında yeni daireler 400.000-600.000 TL civarında değerler ile pazarlanmaktadır. Konacık’ın üst kesimlerinde ise site tarzı yapılmış ve yapılan lüks projeler için istenen değerler 10.000-13.000 TL civarında değerler ile pazarlanmaktadır.

Turgutreis mahallesinde mahalle merkezi ile Swiss Otel projesi alanı arasında kalan Turgut Özal Cd. Doğusunda özellikle son zamanlarda 1 dönüm arsa payına sahip deniz manzaralı villa projeleri görülmektedir. Konu projeler için istenen değerler ise 10.000-15.000 TL/m2 civarında değerler ile pazarlanmaktadır. Turgutreis merkez mahallesinde ise genellikle orta gelir grubuna yönelik taşınmazlar yer almakta olup m2 birim değerleri 3.500-5.000 TL civarında değişmektedir.

Gümüşlük mahallesinde ise orta yaşlı yapılar için istenen değerler 3.500-5.000TL civarında iken yeni projelerde istenen değerler 7.000-9.000 TL seviyesine kadar yükselmektedir. 10-15 yıllık 150 m2 bir dubleks meskenin ortalama fiyatı 700.000 TL dir.

Gündoğan mahallesinde 10-20 yıllık villa/daire kullanıma yönelik taşınmazlar 6.000-10.000TL/m2 civarında değerler ile pazarlanmaktadır. Söz konusu değerler denize yaklaştıkça 15.000TL/m2 seviyesine kadar yükselmektedir. Proje kapsamında olan ve denize çok kısa mesafede yer alan sitelerde ise değerler 20.000TL/m2 seviyesine kadar yükselmektedir.

Türkbükü mahallesi ise özellikle son yıllarda oldukça revaçta olan bir bölge durumundadır. Bölgede yer alan Mandarin projesi içerisinde birçok işadamı ve ünlüler yer seçmiş durumdadır. Konu proje içerisinde m2 değerleri 35.000-40.000 TL seviyesinde olup 500 m2 büyüklüğündeki villalar ortalama 20.000.000 TL bedelle satılmaktadır. Bölgede yer alan projelerde konum ve manzara durumuna göre değerler 15.000-25.000 TL/m2 civarındadır. İç tarafta kalan ve belirgin özelliklere sahip olmayan orta yaşlı yapılar ise nispeten çok daha uygun fiyata satılmaktadır. Ortalama 200 m2 bir villayı 1.500.000 TL bedelle almak mümkündür.

Ege kıyılarının en büyük tatil beldesi Marmaris

Marmaris büyük bir sahil beldesidir. Köyleri, antik kentleri, piknik alanları, milli parkları ve muhteşem doğası ile Marmaris yıllardır yerli ve özellikle yabancı turistin en çok tercih ettiği yerler arasındadır. Özellikle İçmeler, Turunç, Hisarönü, Kumlubük, Orhaniye-Kızkumu, Gökova ve son yıllarda popülaritesini arttıran Selimiye köyü ile dikkat çekmektedir.

İçmeler Mahallesinde genelde 25-30 yıllık yapılar yoğunlaşmakta olup konut m2 fiyatlarının 3.000TL/m2 – 4.500 TL/m2 civarındadır. Marmaris’in merkez yerleşim yerinde 100 m2 civarında bir mesken 300.000 TL den pazarlanmakta olup aylık kirası ortalama 1500 TL civarındadır.

Denize yakın dubleks meskenlerde ise satış fiyatları ve kiralar yükselmektedir. 15-20 yıllık 120 m2 civarındaki dubleks konutlar 500.000 TL bedelle alıcı bulmakta ve 3 aylık sezonda 10.000 TL den başlayan kiralamalar görülmektedir. 

Turunç mevkiinde 3.000TL/m2 ile başlayan birim fiyatların yeni konutlarda 4.500 TL/m2’ye kadar çıkmakta ve kira fiyatlar ise 1.700-2500 TL dolayındadır. Hisarönü mevkiinde daha çok turistik amaçlı yapılaşmaların dönüştürüldüğü görülmekte olup 10-15 yıllık yapılarda birim fiyatların 3000 -3500 TL/m2 dolayında olduğu tespit edilmiştir. Orhaniye ve Kızkumu mevkiinde yeni konut üretiminin yok denecek kadar az olması ve yerleşim yerinin orman ile deniz arasındaki kısıtlı bir bölgede yer alması nedeniyle konut fiyatlarının 7.000TL/m2 ile 15.000TL/m2 gibi geniş bir aralıkta olduğu görülmüştür. 150-200 m2 civarındaki villalar 1.500.000-3.000.000 TL arası bedelle satış görmektedir.

Selimiye köyünün popülerliğinin hızla ilerlemesi nedeniyle Selimiye civarındaki evlerin pansiyon veya butik otel vb. kullanımlara dönüştürüldüğü gözlemlenmektedir. Az sayıdaki konutların birim fiyatlarının 10.000TL’den başladığı 18.000TL/m2 civarına kadar yükselerek neredeyse Bodrum ile yarıştığı görülmüştür. Selimiye de konutların daha çok pansiyona dönüştürülerek işletilmesi nedeniyle kiralık konut yok denecek kadar az sayıda bulunmaktadır. Kiralık konutların aylık 3.000 TL ile 7.000 TL civarında olduğu gözlemlenmiştir. Gökova civarında ise konutların 3.500 TL/m2 civarında satıldığı görülmektedir.

EVA Gayrimenkul Değerlendirme Danışmanlık Hakkında:

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK)  tarafından finans kurumlarına,  “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule  bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.

EVA Değerleme’nin kendi alanında 13 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır; 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması , 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi  Danışmanlık, En İyi Araştırma  ve En İyi Değerleme Firması, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ve 2016 yılında tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık , En İyi Araştırma  ve En İyi Değerleme Firması ödüllerine layık görülmüştür. Ayrıca yine uluslararası bir kurum olan International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"  2014-2015,  2015-2016 ve 2016-2017 senesinde ise tekrar tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"  olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017” seçilmiştir.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk  SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.