Gayrimenkul ve inşaat sektörleri için 2016 nasıl geçti?
Gayrimenkul satışlarına konut bazında bakarak rakamlarla bu soruya cevap verebiliriz. Ancak 2016 konut satışlarına şu anda sadece ilk 10 ay bazında bakabiliyoruz. Bu yılın ilk 10 ayında 1.066.085 adet konutun satılmış bu oranın geçen yılın aynı döneminde gerçekleşen 1.040.713 satışla yakın olduğunu söyleyebiliyoruz. İki yılı kıyasladığımızda bu sene %2,4 artış görülüyor. Geçen sene bir önceki seneye göre %12’lik bir artış yaşamıştık ama en azında içinde bulunduğumuz yılın dinamiklerini düşünürsek düşüş olmamasını görmek sevindirici.
Yılsonu rakamlarının da bir önceki yıldaki satış rakamlarına paralel çıkacağını söylemek yanlış olmaz. 2016 senesinde ayda takribi 100 bin konut satıldı diyebiliriz.
Öte yandan sektör aslında diğer birçok sektör gibi zor bir yıl geçirdi. Faizler yılın büyük bir kısmında oldukça yüksekti, iki uzun bayram piyasaya durgunluk getirdi, darbe girişimi bir stres ortamı yarattı bunlara rağmen sektör yine de gerilemedi toparlanabildi. Bu sene yapılan satışların içinde ipotekli satışların oranı %33 mertebelerinde bir önceki yılda bu mertebe %35 civarındaydı. Bir başka önemli veri de ilk satışlar, bu sene yapılan her iki satıştan biri neredeyse ilk satışlardan oluşuyordu, yani bir mülkün ilk el değiştirmesi, ilk sahipliliği. Bu rakam %46,6 civarında.
Konut kredileri büyüklüğü Türkiye de her ay gelişir, bu sene ilk defa gerilediği ay oldu. Yani kapanan krediler yeni açılan kredilerden düşüktü, ama buna rağmen sektör toparlandı.
Gayrimenkul ve inşaat sektörleri için 2017 yılı beklentileri neler? Yerli ve yabancıya satış konusunda neler bekliyorsunuz? Konut fiyatları artar mı? Yabancılar alım için Türkiye’ye döner mi? Ticari ve bireysel yatırımcı konusunda ne gibi gelişmeler bekliyorsunuz?
Her ne kadar bu sene kritik eşiği geçsek de önümüzde çok zorlu bir yıl var. Gayrimenkul sektöründe yatırım ortamını iyileştirmek gerekli, bu sektör çok dövüldü ama bir o kadarda ekonomiye destek veren ayakta tutan bir sektör. Çok ciddi sektöre düzeltmelere ihtiyaç var, ama bu düzenlemelerin iyi çalışılarak yapılması gerekli, yoksa sektör tıkanacak. Bugün erişilebilir fiyatlı konut üretilemiyor oysa ülkenin konuta ihtiyacı var. Özellikle vergi ve mevzuat düzenlemeleri ve bunların getireceği teşviklerle sektör canlanabilir, kentsel dönüşümde ciddi yapısal sorunlar var. Bugünkü çözümlerin hepsi palyatif yani anlık, bunlar sektörü dinamik tutmak için gerekliydi ve doğru zamanda, doğru şekilde yapıldı ama geleceği nasıl kazanacağız, gayrimenkule olan ilgiyi nasıl koruyacağız?
Konut fiyatlarında artış beklemiyorum, özellikle markalı konutlarda. Yabancılara gelince zaten çok büyük bir yatırım yapmıyorlar. Konut bazında bakarsak aylık yapılan satışın sadece %1.44 ü yabancıya yapılıyor, geçen senede %1.77 si yapılıyordu. Bizim için önemli evet ama esas iç piyasa önemli en büyük alıcı sonuçta içeriden geliyor, onların erişebileceği konutu üretebilmeliyiz. Ticari yabancı yatırımcılar şu anda Türkiye ‘de temkinliler. Sonuçta tüm dünyada yükselen bir milliyetçilik ve içe kapanma görüyoruz, bu dinamikleri de etkiliyor, bizim orta vadede kendi kendimizi nasıl ivmelendirmemiz lazım tespit etmeli ve buna gerekenler yapmalıyız. Aksi durumda inşaat sektörü en alt gelir seviyesini bünyesinde barındıran bir sektörü orada işsizliğin artması ciddi olarak sorunlar olarak bizlere dönecektir.
2016 da başlamıştı ama 2017 senesinde artık kesin olarak “satış fiyatı” değil “ödeme planı” konuşulacak. Metrekare fiyatı 6000 TL üzerinde konutlarda alıcı daha temkinli olacak, satışa yönelik cazibeli özel kampanyalar göreceğimiz bir yıl olacağını düşünüyorum. Yeni konut projeleri 2016 senesindeki kadar fazla olmayacak. Öte yandan erişilebilir fiyatlı konutların, ikinci el konutların el değiştirmeye devam ettiğini göreceğiz, büyük ihtimalle satışlar bu senekinden az olmayacak, yabancıları daha az göreceğiz.
2017'de gayrimenkul ve inşaat sektörlerine yönelik kritik takvimler neler? Harç, KDV indirimi vs konularında ne gibi gelişmeler/yasalar/teşvikler çıkması bekleniyor?
KDV düzenlemesi Mart 2017 ye kadar teslim edilen konutlar için yapıldı bu yeterli değil sürenin uzatılması gerekli. Ayrıca yeni tip imar yönetmeliğinin uygulaması Haziran 2017 ye kadar ertelendi bu da yeterli değil.
O kadar çok konuyu gayrimenkul sektörü ile çözmeye çalışıyoruz ki o zaman bunu doğru yapalım ki gerçekten çözebilelim diye düşünüyorum. Artık gayrimenkulde uzun süreden beri gelen aksaklıkların düzeltilmesi ve reform zamanındayız. Hatalarımızı tespit etmeli, önce teşhisi koymalı, tedavileri doğru tespit etmeli, en kısa sürede tedaviye geçmeliyiz. Bugüne kadar gayrimenkul işini çok karıştırdık, herkes yoruldu, biraz sadeliğe ihtiyacımız var diye düşünüyorum. Sektörün işi gayrimenkul olmalı metrekare değil, Oysa bugün meterkare üzerinde gidiyoruz, gittiğimiz yerde pek hayırlı değil. Gayrimenkul sektörü bugünün sorunlarını yarına öteleyerek veya anı çözerek ilerlenecek bir sektör değil artık. Artık bunu daha doğru yapmalıyız, günü kurtarmak için değil, işi düzgün yapmak için uğraşmalıyız.
Ana başlık açısında iki büyük sorun var bu sektörde, alta başlıkları onlarca ama bu başlıkları 2 temel başlıkta toplamak mümkün: 1)Vergi; 2) Mevzuat
Bu konuları biraz açalım:
- Vergi: Ülkemizin en büyük sorunlarında biri vergiyi düzgün toplayamamak. Dolaylı vergiler çok yüksek resmi bütününü kaçırıyoruz. Gayrimenkul sektörünce çeşitli vergiler var, her aşamasında bunların düzgün alınmasının etkileri birçok şeyi düzeltecek ve sektörlere domino taşı gibi etki edecektir. Örnek verelim: alım –satım değerinin doğru gösterilmesi, mülkün satarken –alırken vergisini düzgün alınmasını sağlayacak, değer artışından devletin gerçek vergiyi alabilmesine (en ciddi açık burada) alım-satım vergilerinde vergi kaçırılmamasına, sektörde çantacı olarak adlandırabileceğimiz köşe başı müteahhitlerin vergilerini düzgün ödemesine neden olacak. KDV’nin düzgün tahsil edilmesi, kaçırılacak vergi olmayınca da kayıt dışı istihdamın artmasını sağlayacak. Daha bir sürü domino taşı etkisi ile vergi toplamak kolaylaşacak, adileşecek. Düzgün vergilendirme kayıt dışı ekonomiyi azaltacak hatta neredeyse yok edecek, şeffaflık artacak, ülkemiz kayıt dışı ekonomi ve şeffaflık listesinde pozitif ilerleme gösterecek, iş yapmada eşitlik artacak. Tapuda alım ve satım düzgün gerçek değerlerden görününce ülkedeki değer artış/azalış trendleri, neyin satılıp neyin satılmadığı, hangi bölgenin hangi alanda ne kadar talep gördüğü, istatistikleri doğru çıkacak ülkenin veri üretme kalitesi arttığı için ülke raiting imize bile bu gelişme pozitif etki edecek. Bunun arsa fiyatlarının düşmesine bile etkisi olacak …..…vs vs . Değişikliğin yaratacağı etkininin büyüklüğünü hayal edebiliyor musunuz? Ben bile tam edemiyorum.
Gayrimenkul sektörünü kayıt altına almak önemli bir karar ama olması gereken bir karar. Bu karar için doğru zamanda tam da bu zaman, zaman reform zamanı.
- İkincisi ise mevzuat: bu konuda geliştiricinin, arsa sahibinin hatta vatandaşın bile binlerce derdi var. En önemlilerinden başlayarak biraz açalım: en büyük problem gayrimenkul sektöründe mevzuatın yedi kocalı hürmüze benzemesi. O kadar çok imar yapma, izin verme prosedürü ve yetkisi olan var ki, biri birinin dediğine uymuyor, bürokrasi süreleri uzatıyor, süre uzadıkça maddi kayıplar artıyor, öbürü başka bir şey söylüyor bitmiyor bitmiyor. İş yapmak zorlaştıkça zorlaşıyor, bu nedenle devlet kökenli imar yapmak yetkisi olan kurumlar ön plana çıkıyor, serbest ekonomi gün geçtikçe kan kaybediyor.
İmarda kazanılmış hakkın olmaması, sonu düşünmeden, kimleri etkilediği tam ölçülmeden sık sık yapılan değişiklikler kamu da dahil her kesimi yoruyor. İşiniz mahkemeye kaldıysa yıllar geçiyor, bu sürede sektörel ve demografik ihtiyaçlar değişiyor zaten o gün istediğiniz şey bugün istemediğiniz hale gelebiliyor. Gayrimenkulde ihtisas mahkemeleri yok davalar yıllar sürüyor, bilirkişilerin çoğu işin her boyutunu bilmiyor, kararlar gecikiyor. Kentsel dönüşüm mevzuatına dokunuş yapılsa da işiniz mahkemeye düştüğünde yıllarca bekleyeceğiniz kaçınılmaz.
Kazanılmış haklar konusu belirsiz, mevzuata uygun iş yapsanız da bir anda alınan bir kararla kendinizi ters köşe bulabiliyorsunuz. Yönetmeliklerde çok ama çok fazla gri nokta var. Tanımlamaların farklı yapılması için hazırlanmış gibi, herkes kendine göre yorumluyor, aynı imarı farklı belediyelerde farklı inşaat alanları ile ruhsatlandırabiliyorsunuz. Herkes için eşitlik yok, imalatta kontrol sınırlı, suiistimal edilmeye müsait. Gri kontların hepsi kontrol altına alınmalı. Peki bunu kim yapacak bunun için Gayrimenkul de bir guru kurul gerekiyor, gerçekten çalışacak, yedi kocalı hürmüzün koca sayısını teke indirecek bir kurul. Konuları hızla çözüleceği, kararların çok taraflı düşünülerek alındığı, herkes için eşitlik sağlayacak bir kurul. Kısacası gayrimenkulde mevzuat ve birleşenleri için ciddi ve kararlı reformlar gerekiyor.
Özetle gayrimenkul sektöründe sağlıklı iş yapmak her geçen gün zorlaşıyor. Artık gerçekten doğru üretim yapan, satan ve vergisini ödeyenin ödüllendirilmesi, haksız rekabetin önlenmesi gereken bir dönemdeyiz.
İhtiyaçları iyi okuma, doğru değişiklikleri doğru şekilde yapma zamanındayız, bu şekilde gidemeyiz böyle gidersek gayrimenkul sektöründe geleceğimiz karanlık.
Cansel Turgut Yazıcı
Eva Gayrimenkul Değerleme
Genel Müdür